Mua đất trước 1/8/2024 chưa sang tên: Làm sổ đỏ thế nào?

1. Những trường hợp nào được áp dụng?

Quy định mới hướng đến trường hợp người dân đã nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024, trong khi người chuyển quyền đã có Giấy chứng nhận nhưng việc đăng ký chuyển quyền chưa được thực hiện.

Điểm đáng chú ý là người nhận chuyển quyền có thể trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận thay vì phải hoàn tất việc sang tên theo cách thông thường với bên chuyển quyền. Đây là cơ chế đặc thù được quy định trong trình tự, thủ tục đất đai của Hà Nội.

Tuy nhiên, việc đã mua đất trước thời điểm nêu trên không đồng nghĩa với việc đương nhiên được cấp sổ. Người yêu cầu vẫn phải cung cấp tài liệu chứng minh giao dịch và đáp ứng các điều kiện về hồ sơ, thông tin đất đai theo quy định.

2. Hồ sơ cần chuẩn bị những gì?

Người nhận chuyển quyền cần chuẩn bị hồ sơ phù hợp với tình trạng giấy tờ thực tế của giao dịch.

Về cơ bản, hồ sơ gồm đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18; Giấy chứng nhận đã cấp và giấy tờ chứng minh việc chuyển quyền. Tùy trường hợp, hồ sơ có thể cần hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan.

Nếu Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền không được giao cho người nhận, việc chứng minh giao dịch bằng hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền càng trở nên quan trọng.

Do đó, trước khi nộp hồ sơ, người dân nên rà soát toàn bộ giấy tờ đang có, đặc biệt là hợp đồng mua bán, giấy tờ giao nhận tiền, giấy tờ bàn giao đất và Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền nếu có. Việc chuẩn bị đầy đủ ngay từ đầu giúp hạn chế tình trạng hồ sơ bị yêu cầu bổ sung.

3. Cơ quan chức năng xử lý hồ sơ như thế nào?

Sau khi tiếp nhận, cơ quan giải quyết sẽ kiểm tra thành phần hồ sơ, đối chiếu thông tin giữa các giấy tờ và xem xét nội dung kê khai.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có thông tin chưa thống nhất, người yêu cầu sẽ được hướng dẫn bổ sung, hoàn thiện. Khi hồ sơ đáp ứng yêu cầu, thủ tục sẽ được tiếp tục giải quyết theo quy định.

Đáng chú ý, cơ quan giải quyết sẽ thông báo cho UBND cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai việc người nhận chuyển quyền đang làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, bên chuyển quyền cũng được thông báo về việc này.

Trường hợp không xác định được địa chỉ của bên chuyển quyền, cơ quan chức năng sẽ thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng tại địa phương; chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận chi trả.

4. Vì sao phải chờ 30 ngày?

Thời hạn 30 ngày là một bước quan trọng trong quy trình.

Sau khi thông báo hoặc đăng tin lần đầu, nếu hết 30 ngày mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp tục chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.

Ngược lại, nếu trong thời gian này phát sinh đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, cơ quan thực hiện thủ tục sẽ hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.

Quy định này nhằm tạo cơ hội để bên chuyển quyền hoặc người có quyền lợi liên quan phản ánh, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trước khi Giấy chứng nhận được cấp cho người nhận chuyển quyền.

5. Thời gian giải quyết có phải chỉ 8 ngày?

Theo Quyết định 105/2026/QĐ-UBND, thời gian giải quyết thủ tục được quy định là 08 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ đáp ứng yêu cầu.

Tuy nhiên, 08 ngày làm việc không phải là toàn bộ khoảng thời gian người dân phải chờ để hoàn tất thủ tục trên thực tế.

Thời hạn này không bao gồm thời gian xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, thời gian xử lý vi phạm pháp luật về đất đai nếu có, thời gian trưng cầu giám định cũng như thời gian niêm yết công khai hoặc đăng tin.

Đặc biệt, riêng bước thông báo, niêm yết hoặc đăng tin đã có thời gian 30 ngày trước khi cơ quan có thẩm quyền tiếp tục xử lý hồ sơ nếu không phát sinh tranh chấp.

6. Điều gì xảy ra với Giấy chứng nhận của người bán?

Nếu hết thời gian thông báo mà không phát sinh tranh chấp và người nhận chuyển quyền đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục tiếp theo để cấp Giấy chứng nhận cho người nhận.

Trường hợp bên chuyển quyền không nộp lại Giấy chứng nhận đã cấp, cơ quan chức năng sẽ thực hiện thủ tục hủy Giấy chứng nhận đó theo quy định.

Ngược lại, nếu phát sinh tranh chấp, việc cấp Giấy chứng nhận sẽ phải được xem xét trong mối quan hệ với kết quả giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền.

7. Người mua đất chưa sang tên cần lưu ý gì?

Người đã mua đất trước ngày 01/8/2024 tại Hà Nội nhưng chưa sang tên không nên tiếp tục để giao dịch kéo dài mà cần chủ động rà soát hồ sơ.

Quan trọng nhất là phải xác định rõ thời điểm giao dịch, tình trạng Giấy chứng nhận, giấy tờ chứng minh việc chuyển quyền và khả năng xác định được bên chuyển quyền. Đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình giải quyết hồ sơ.

Quyết định 105/2026/QĐ-UBND đã tạo cơ chế cụ thể để xử lý nhóm giao dịch chuyển quyền đã thực hiện nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký. Tuy nhiên, người dân cần lưu ý rằng thời hạn 08 ngày làm việc chỉ là thời gian giải quyết theo thủ tục khi hồ sơ đã đầy đủ; quá trình thực tế có thể kéo dài hơn do nghĩa vụ tài chính, thời gian công khai hoặc các vấn đề tranh chấp phát sinh.