Đề xuất sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Giảm thủ tục, tăng phân quyền

Một lần sửa luật, nhiều thay đổi về thủ tục

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đang được đề xuất điều chỉnh theo hướng thu gọn đáng kể hệ thống quy định hiện hành.

Theo thông tin được đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đưa ra tại hội thảo góp ý ngày 6/8, dự thảo mới dự kiến chỉ còn 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với luật đang có hiệu lực.

Điểm đáng chú ý không nằm đơn thuần ở việc giảm số lượng điều khoản. Định hướng quan trọng hơn là thay đổi cách thức quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản theo hướng tăng phân cấp, phân quyền, đồng thời cắt giảm những thủ tục được cho là không còn cần thiết.

Dự kiến, dự thảo sẽ được trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 8/2026 và hướng tới việc thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026.

Nếu tiến trình này được thực hiện theo kế hoạch, những thay đổi trong luật sẽ có khả năng tác động trực tiếp đến doanh nghiệp bất động sản, cơ quan quản lý cũng như quá trình triển khai các dự án trong thời gian tới.

Từ 190 ngày xuống còn khoảng 72 ngày

Một trong những nội dung nổi bật của dự thảo là nỗ lực rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính.

Theo phương án được giới thiệu, trong tổng số 31 điều kiện đầu tư kinh doanh hiện có, dự thảo đề xuất loại bỏ 9 điều kiện. Bên cạnh đó, 5 trong số 12 thủ tục hành chính được đề xuất bãi bỏ và 7 thủ tục còn lại được đơn giản hóa.

Nếu các phương án này được thông qua, tổng thời gian giải quyết thủ tục dự kiến giảm từ khoảng 190 ngày xuống còn 72 ngày.

Con số này có ý nghĩa đáng kể đối với hoạt động đầu tư bất động sản, bởi thời gian hoàn thành thủ tục có quan hệ trực tiếp với tiến độ triển khai dự án, khả năng huy động vốn và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

Trong lĩnh vực có chu kỳ đầu tư dài và lượng vốn lớn như bất động sản, việc kéo dài thời gian thực hiện thủ tục không chỉ làm tăng chi phí hành chính mà còn có thể ảnh hưởng đến chi phí vốn và thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường.

Do đó, nếu việc rút ngắn thời gian được thực hiện trên cơ sở cắt bỏ những khâu không cần thiết nhưng vẫn bảo đảm yêu cầu quản lý, đây có thể là một trong những thay đổi có tác động thực tế rõ nét nhất của lần sửa luật này.

Phân quyền mạnh hơn cho chính quyền địa phương

Một điểm mới khác được đặt ra trong dự thảo là thay đổi thẩm quyền đối với việc chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Theo đề xuất, thẩm quyền này sẽ được chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Đây là biểu hiện rõ của định hướng tăng cường phân cấp, phân quyền trong quản lý thị trường bất động sản.

Việc đưa thẩm quyền về cấp tỉnh có thể giúp quá trình xử lý công việc gắn sát hơn với địa bàn nơi dự án được triển khai. Cơ quan quản lý địa phương cũng là cấp trực tiếp theo dõi nhiều vấn đề liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng và quá trình triển khai dự án.

Tuy nhiên, cùng với việc mở rộng thẩm quyền là yêu cầu cao hơn về năng lực thực thi, tính minh bạch và sự thống nhất trong áp dụng pháp luật. Phân quyền chỉ thực sự giúp rút ngắn thủ tục khi trách nhiệm của từng cơ quan được xác định rõ và quá trình giải quyết hồ sơ được kiểm soát hiệu quả.

Doanh nghiệp quan tâm đến nguy cơ phát sinh thủ tục mới

Bên cạnh các nội dung được đánh giá theo hướng cắt giảm thủ tục, dự thảo cũng xuất hiện đề xuất khiến cộng đồng doanh nghiệp đặt vấn đề về tính cần thiết.

Cụ thể, dự thảo được phản ánh có nội dung bổ sung thủ tục thông báo đủ điều kiện đối với bất động sản thương mại, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo ý kiến từ phía doanh nghiệp, đây là yêu cầu chưa từng được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và trong quá trình thực tiễn áp dụng cũng chưa xuất hiện vấn đề quản lý đến mức cần thiết phải bổ sung một thủ tục riêng.

Từ góc độ doanh nghiệp, nếu một quy định mới không giải quyết một bất cập cụ thể nhưng lại tạo thêm một bước thủ tục, mục tiêu cải cách hành chính của lần sửa luật có thể bị ảnh hưởng.

Đây chính là vấn đề cần được cân nhắc trong quá trình hoàn thiện dự thảo: giảm thủ tục ở một số khâu nhưng đồng thời bổ sung thêm thủ tục ở khâu khác liệu có thực sự làm giảm gánh nặng pháp lý cho doanh nghiệp hay không?

Cắt giảm thủ tục phải đi cùng hiệu quả quản lý

Cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản không đơn giản là giảm số lượng biểu mẫu hoặc số bước xử lý.

Điều quan trọng là phải xác định được thủ tục nào thực sự cần thiết để Nhà nước kiểm soát thị trường và thủ tục nào chỉ tạo thêm tầng nấc hành chính nhưng không làm tăng hiệu quả quản lý.

Đối với doanh nghiệp, mỗi thủ tục mới đều có thể kéo theo thời gian chuẩn bị hồ sơ, chi phí thực hiện và nguy cơ kéo dài tiến độ. Đặc biệt, với những dự án có quy mô lớn, một bước thủ tục phát sinh ở giai đoạn đầu có thể tác động đến nhiều khâu tiếp theo.

Ngược lại, nếu một thủ tục có khả năng giúp cơ quan quản lý kiểm soát rủi ro, bảo vệ khách hàng hoặc ngăn chặn việc đưa sản phẩm chưa đủ điều kiện ra thị trường thì việc duy trì cơ chế kiểm soát vẫn có ý nghĩa.

Vì vậy, vấn đề cốt lõi không phải là “có thêm hay bớt một thủ tục”, mà là thủ tục đó tạo ra giá trị quản lý tương xứng với chi phí tuân thủ mà doanh nghiệp và xã hội phải bỏ ra hay không.

Mở rộng khả năng chuyển nhượng hợp đồng bất động sản

Một nội dung khác được đánh giá là đáng chú ý trong dự thảo liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Theo phương án được giới thiệu, những công trình đã hoàn thành nghiệm thu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn có thể được chuyển nhượng theo quy định.

Nếu được áp dụng, quy định này có thể tạo thêm cơ chế xử lý đối với những dự án đã hoàn thành một phần quan trọng của quá trình xây dựng nhưng đang gặp vướng mắc ở bước cấp giấy chứng nhận.

Đối với doanh nghiệp, khả năng chuyển nhượng trong trường hợp này có thể góp phần khai thông những tài sản đang bị đình trệ. Đối với thị trường, việc tháo gỡ những trường hợp dự án đã hoàn thành nghiệm thu nhưng chưa thể thực hiện các giao dịch tiếp theo cũng có thể góp phần cải thiện thanh khoản.

Tuy nhiên, cơ chế này vẫn cần được thiết kế với các điều kiện rõ ràng để bảo đảm quyền lợi của các bên và tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình chuyển nhượng.

“Mã định danh” và yêu cầu minh bạch hóa thị trường

Một trong những định hướng được đặt ra trong quá trình sửa đổi pháp luật là tăng cường khả năng quản lý và minh bạch thông tin đối với từng bất động sản.

Việc mỗi bất động sản được gắn với một mã định danh có thể được nhìn nhận trong xu hướng xây dựng hệ thống dữ liệu thống nhất, giúp cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân có cơ sở xác định rõ hơn thông tin của tài sản.

Nếu dữ liệu được kết nối và cập nhật đầy đủ, việc quản lý tình trạng pháp lý, thông tin dự án và giao dịch bất động sản sẽ có điều kiện chuyển dần từ phương thức quản lý thủ công sang quản lý dựa trên dữ liệu.

Đây cũng là nền tảng quan trọng để giảm tình trạng thông tin thiếu thống nhất giữa các bên. Khi dữ liệu được chuẩn hóa, người mua có thể có thêm cơ sở kiểm tra thông tin trước khi giao dịch, còn cơ quan quản lý có thể nâng cao khả năng giám sát thị trường.

Doanh nghiệp cần một hành lang pháp lý ổn định

Bất động sản là lĩnh vực có thời gian chuẩn bị và triển khai dự án kéo dài, trong khi nguồn vốn đầu tư thường rất lớn. Vì vậy, sự ổn định và dễ dự đoán của hệ thống pháp luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Một quy định thiếu rõ ràng có thể khiến doanh nghiệp phải nhiều lần bổ sung hồ sơ hoặc chờ hướng dẫn. Ngược lại, một quy trình được chuẩn hóa, thời hạn xử lý minh bạch và thẩm quyền được phân định rõ sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch đầu tư.

Do đó, mục tiêu của lần sửa đổi này không nên chỉ dừng ở việc giảm số lượng điều khoản. Giá trị lớn hơn nằm ở việc tạo ra một cơ chế pháp lý dễ hiểu, dễ thực hiện, giảm thời gian chờ đợi nhưng vẫn kiểm soát được rủi ro của thị trường.

Cân bằng giữa cải cách và kiểm soát

Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản đang đặt ra hai yêu cầu song song.

Một mặt, Nhà nước cần tiếp tục tháo gỡ những rào cản không cần thiết, phân cấp mạnh hơn và giảm thời gian xử lý thủ tục. Mặt khác, cơ chế quản lý vẫn phải đủ chặt chẽ để bảo vệ người mua, kiểm soát điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và hạn chế những rủi ro phát sinh trên thị trường.

Chính vì vậy, đề xuất bổ sung thủ tục thông báo đủ điều kiện đối với một số loại bất động sản hình thành trong tương lai cần được đánh giá trong tổng thể mục tiêu cải cách của dự luật.

Nếu thủ tục mới thực sự giải quyết một khoảng trống quản lý, nó có thể mang lại giá trị. Nhưng nếu không xuất phát từ một vấn đề thực tế và chỉ tạo thêm một lớp hồ sơ, quy trình thì nguy cơ làm tăng chi phí tuân thủ là điều cần được cân nhắc.

Sau cùng, hiệu quả của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ không chỉ được đo bằng việc có bao nhiêu điều khoản được cắt giảm, mà còn bằng khả năng rút ngắn thời gian thực hiện dự án, nâng cao tính minh bạch và tạo môi trường kinh doanh ổn định mà không làm suy giảm hiệu quả quản lý nhà nước.