Đất nông nghiệp kết hợp kinh doanh có phải chịu thuế?

Luật Đất đai năm 2024 cho phép người sử dụng đất khai thác quỹ đất theo hướng đa mục đích nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Theo đó, đất nông nghiệp có thể được kết hợp với hoạt động thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Điểm quan trọng là việc sử dụng kết hợp này không đồng nghĩa với việc chuyển mục đích sử dụng đất. Loại đất trên giấy chứng nhận vẫn được xác định là đất nông nghiệp và không bị thay đổi chỉ vì phát sinh thêm hoạt động kinh doanh.

Tuy nhiên, việc không thay đổi loại đất không có nghĩa người sử dụng đất được miễn toàn bộ nghĩa vụ tài chính. Pháp luật hiện hành quy định rõ một số khoản tài chính vẫn phải thực hiện đối với phần diện tích sử dụng cho mục đích thương mại, dịch vụ.

Phần diện tích dùng để kinh doanh vẫn thuộc diện kê khai thuế phi nông nghiệp

Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, khi phương án sử dụng đất kết hợp đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, phần diện tích phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ sẽ được xác định là diện tích sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Điều này đồng nghĩa với việc người sử dụng đất phải thực hiện kê khai và nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đúng phần diện tích đang khai thác để kinh doanh, mặc dù toàn bộ thửa đất vẫn mang loại đất nông nghiệp.

Bên cạnh nghĩa vụ về thuế, phần diện tích sử dụng kết hợp này còn phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hằng năm theo quy định của pháp luật về đất đai.

Những trường hợp được phép sử dụng đất theo mô hình đa mục đích

Luật Đất đai năm 2024 mở rộng phạm vi sử dụng đất kết hợp đối với nhiều loại đất khác nhau nhằm khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.

Ngoài đất nông nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ, pháp luật còn cho phép áp dụng đối với nhiều trường hợp như:

• Đất ở kết hợp hoạt động kinh doanh hoặc sản xuất nông nghiệp.
• Đất công cộng kết hợp dịch vụ thương mại.
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp kết hợp kinh doanh.
• Đất tôn giáo, tín ngưỡng kết hợp dịch vụ theo quy định.
• Đất có mặt nước được khai thác đa mục đích.
• Một số loại đất khác được sử dụng kết hợp với hạ tầng viễn thông, công nghệ thông tin, quảng cáo ngoài trời hoặc điện mặt trời.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều được tự ý triển khai. Chủ sử dụng đất phải xây dựng phương án sử dụng đất kết hợp và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trước khi đưa vào khai thác.

Vì sao vẫn phải nộp thuế dù đất chưa chuyển mục đích?

Nhiều người cho rằng chỉ khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ thì mới phát sinh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, quy định hiện hành xác định nghĩa vụ thuế dựa trên mục đích sử dụng thực tế của phần diện tích đất phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Khi một phần diện tích được sử dụng để xây dựng công trình phục vụ kinh doanh hoặc khai thác thương mại, phần diện tích đó đã tham gia hoạt động sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nên thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Do đó, dù loại đất trên hồ sơ địa chính không thay đổi, nghĩa vụ kê khai thuế vẫn phát sinh đối với phần diện tích được đưa vào mục đích thương mại, dịch vụ.

Người sử dụng đất cần lưu ý gì để tránh vi phạm?

Để hạn chế rủi ro pháp lý, người dân và doanh nghiệp cần thực hiện đầy đủ các bước theo quy định trước khi triển khai hoạt động kinh doanh trên đất nông nghiệp.

Trước hết, cần lập phương án sử dụng đất kết hợp và xin chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. Sau khi được phê duyệt, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, bao gồm tiền thuê đất đối với phần diện tích sử dụng kết hợp và kê khai, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nếu thuộc diện chịu thuế.

Việc thực hiện đúng các quy định không chỉ giúp hoạt động kinh doanh diễn ra ổn định mà còn tránh nguy cơ bị xử lý vi phạm hành chính hoặc truy thu nghĩa vụ tài chính trong quá trình thanh tra, kiểm tra.