Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua liên tục trải qua những chu kỳ tăng nóng, xuất hiện tình trạng đầu cơ, găm giữ đất và các cơn "sốt giá" cục bộ. Điều này không chỉ làm méo mó quan hệ cung - cầu mà còn tạo áp lực lên giá nhà đất, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và làm gia tăng rủi ro cho nền kinh tế.

Trong bối cảnh đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra định hướng bổ sung các chính sách tài chính về đất đai trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai. Một trong những nội dung đáng chú ý là nghiên cứu áp dụng mức thuế cao đối với đất không được đưa vào khai thác, sử dụng trong thời gian dài và các giao dịch mua bán bất động sản diễn ra trong thời gian ngắn nhằm hạn chế đầu cơ.

Thuế được xem là công cụ điều tiết thị trường

Theo cơ quan soạn thảo, chỉ riêng việc hoàn thiện phương pháp xác định giá đất là chưa đủ để xử lý các bất cập trên thị trường. Để kiểm soát hiệu quả tình trạng tích trữ đất, đẩy giá và đầu cơ, cần có thêm các chính sách tài chính mang tính điều tiết.

Định hướng được đưa ra là xây dựng cơ chế thu hồi một phần giá trị gia tăng từ đất phát sinh do quá trình phát triển hạ tầng, quy hoạch hoặc đầu tư của Nhà nước. Đây được xem là biện pháp nhằm bảo đảm sự công bằng trong phân phối lợi ích từ đất đai, đồng thời hạn chế tình trạng hưởng lợi quá lớn từ chênh lệch giá đất mà không tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.

Song song với đó, việc áp dụng thuế cao đối với đất bỏ hoang và các giao dịch chuyển nhượng trong thời gian ngắn được kỳ vọng sẽ làm giảm động lực đầu cơ, khuyến khích đưa đất vào sử dụng hiệu quả hơn.

Hạn chế đầu cơ và sử dụng đất lãng phí

Một trong những vấn đề nổi cộm của thị trường bất động sản là hiện tượng nhiều cá nhân và tổ chức mua đất nhưng không đưa vào khai thác, chỉ chờ giá tăng để bán kiếm lợi nhuận. Việc này khiến nhiều khu vực xuất hiện quỹ đất bị bỏ trống trong thời gian dài, gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển đô thị.

Nếu chính sách thuế được áp dụng, chi phí nắm giữ đất sẽ tăng lên đối với những trường hợp không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích. Điều này có thể tạo động lực để chủ sử dụng đất nhanh chóng triển khai dự án, đưa đất vào sản xuất, kinh doanh hoặc chuyển nhượng cho những nhà đầu tư có nhu cầu thực sự.

Đối với các giao dịch mua bán trong thời gian ngắn, việc áp dụng mức thuế cao hơn cũng được kỳ vọng sẽ giảm tình trạng "lướt sóng", hạn chế các đợt tăng giá bất thường và góp phần ổn định thị trường.

Cần hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật

Dù định hướng được đánh giá có nhiều ý nghĩa trong quản lý đất đai, nhưng để triển khai trên thực tế, các cơ quan chức năng cho rằng cần sửa đổi đồng bộ nhiều quy định pháp luật liên quan.

Hiện nay, các nội dung về điều tiết địa tô chênh lệch, thuế đối với đất bỏ hoang hoặc giao dịch bất động sản ngắn hạn chưa có cơ sở pháp lý đầy đủ trong hệ thống pháp luật về quản lý thuế. Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai cần đi cùng với việc rà soát, bổ sung Luật Quản lý thuế và các luật thuế chuyên ngành nhằm xác định rõ đối tượng chịu thuế, phương pháp tính thuế, thời điểm phát sinh nghĩa vụ cũng như cơ chế phối hợp, chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai.

Sự đồng bộ này sẽ quyết định tính khả thi của chính sách khi được đưa vào thực hiện.

Nhiều chính sách thuế đang được nghiên cứu

Không chỉ Luật Đất đai, nhiều dự án luật khác liên quan đến thị trường bất động sản cũng đang được nghiên cứu sửa đổi để phù hợp với yêu cầu quản lý trong giai đoạn mới.

Trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, vấn đề sử dụng chính sách thuế như một công cụ điều tiết thị trường tiếp tục được đưa ra thảo luận. Các cơ quan quản lý có những quan điểm khác nhau về việc quy định trực tiếp nội dung này trong luật, tuy nhiên mục tiêu chung vẫn là xây dựng cơ chế quản lý đủ linh hoạt để ứng phó với các biến động của thị trường.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng từng đề xuất các phương án như đánh thuế đối với bất động sản sở hữu nhiều, áp dụng mức thuế theo thời gian nắm giữ hoặc đánh thuế dựa trên lợi nhuận thực tế khi chuyển nhượng nhằm giảm động cơ đầu cơ và hướng dòng vốn vào các hoạt động đầu tư có giá trị gia tăng cao hơn.

Kỳ vọng tạo nền tảng cho thị trường phát triển bền vững

Việc nghiên cứu bổ sung các chính sách thuế đối với đất bỏ hoang và hoạt động mua bán ngắn hạn cho thấy định hướng tăng cường quản lý thị trường bằng các công cụ kinh tế thay vì chỉ dựa vào biện pháp hành chính.

Nếu được xây dựng với tiêu chí minh bạch, công bằng và có lộ trình phù hợp, chính sách này không chỉ góp phần hạn chế đầu cơ mà còn thúc đẩy sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai, giảm hiện tượng sốt đất, nâng cao tính ổn định của thị trường bất động sản và tạo môi trường đầu tư lành mạnh hơn trong dài hạn. Đồng thời, việc hoàn thiện đồng bộ các quy định về thuế và quản lý đất đai sẽ là nền tảng quan trọng để nâng cao hiệu quả quản trị tài nguyên và phát triển kinh tế bền vững.