Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản vẫn tồn tại một "thói quen" khá phổ biến là các bên thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với số tiền thực tế giao dịch. Mục đích chủ yếu là giảm số thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các khoản nghĩa vụ tài chính khác.

Không ít người cho rằng đây chỉ là một "mẹo" tiết kiệm chi phí và gần như không có rủi ro nếu cả hai bên đều đồng thuận. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, việc khai báo không đúng giá trị thực của giao dịch lại là nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp dân sự, thiệt hại tài sản và thậm chí có thể khiến các bên phải chịu trách nhiệm hình sự.

Hợp Đồng Ghi Giá Thấp Có Thể Khiến Người Bán Mất Hàng Tỷ Đồng

Trong quan hệ mua bán bất động sản, hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên.

Nếu hợp đồng chỉ ghi nhận mức giá thấp hơn rất nhiều so với số tiền thực tế đã thỏa thuận, người bán sẽ đứng trước nguy cơ rất lớn khi bên mua không thanh toán đầy đủ.

Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án chủ yếu căn cứ vào nội dung hợp đồng đã được công chứng. Nếu người bán yêu cầu thanh toán phần tiền chênh lệch nhưng không chứng minh được việc hai bên đã có thỏa thuận khác ngoài hợp đồng thì khả năng đòi lại số tiền này là rất thấp.

Điều đáng lo ngại là nhiều giao dịch chỉ lập giấy viết tay hoặc thỏa thuận miệng về khoản tiền ngoài hợp đồng. Khi xảy ra tranh chấp, những chứng cứ này thường không đủ sức thuyết phục để bảo vệ quyền lợi của người bán.

Người Mua Cũng Không Phải Là Bên An Toàn

Nhiều người cho rằng chỉ người bán mới chịu thiệt khi ghi giá thấp, nhưng thực tế người mua cũng phải đối mặt với nhiều nguy cơ.

Khi giá bất động sản tăng mạnh hoặc phát sinh mâu thuẫn, bên bán có thể yêu cầu Tòa án xem xét tính hợp pháp của giao dịch nếu cho rằng hợp đồng không phản ánh đúng bản chất thỏa thuận giữa các bên.

Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Người mua có thể mất quyền sở hữu tài sản, trong khi việc lấy lại đầy đủ số tiền đã giao, đặc biệt là khoản thanh toán ngoài hợp đồng, không phải lúc nào cũng dễ dàng.

Ngoài tổn thất về tài chính, quá trình giải quyết tranh chấp có thể kéo dài nhiều năm, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền sử dụng và khai thác bất động sản.

Hành Vi Khai Sai Giá Có Thể Bị Xem Là Trốn Thuế

Việc kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế không đơn thuần là thỏa thuận dân sự giữa các bên mà còn liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.

Nếu cơ quan thuế xác định việc khai báo không đúng nhằm giảm số thuế phải nộp, người vi phạm có thể bị:

• Truy thu toàn bộ số tiền thuế còn thiếu.
• Bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định về quản lý thuế.
• Bị tính tiền chậm nộp và các khoản phạt bổ sung.
• Trường hợp đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế.

Mức xử lý sẽ phụ thuộc vào giá trị trốn thuế, tính chất hành vi, số lần vi phạm và các tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ theo quy định pháp luật.

Công Chứng Viên Có Chịu Trách Nhiệm Khi Giá Ghi Quá Thấp?

Đây là câu hỏi được nhiều người đặt ra khi những vụ việc mua bán "hai giá" liên tiếp bị phát hiện.

Theo quy định hiện hành, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch, năng lực hành vi của các bên, sự tự nguyện khi ký kết hợp đồng và giải thích đầy đủ quyền, nghĩa vụ pháp lý phát sinh.

Tuy nhiên, giá chuyển nhượng là nội dung do các bên tự thỏa thuận theo nguyên tắc tự do giao kết. Công chứng viên không có thẩm quyền quyết định hoặc áp đặt mức giá giao dịch.

Dẫu vậy, trong quá trình công chứng, công chứng viên phải cảnh báo rõ những rủi ro pháp lý nếu các bên cố tình kê khai không đúng giá thực tế. Trường hợp có căn cứ chứng minh công chứng viên hướng dẫn hoặc tiếp tay cho hành vi khai gian nhằm trốn thuế thì vẫn có thể bị xem xét trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

Nhiều Vụ Án Đã Gióng Lên Hồi Chuông Cảnh Báo

Những năm gần đây, nhiều địa phương đã xử lý hàng loạt vụ việc liên quan đến hành vi kê khai giá chuyển nhượng bất động sản không đúng thực tế.

Không ít trường hợp các bên thống nhất ghi giá thấp để giảm thuế nhưng sau đó đều bị cơ quan chức năng phát hiện, truy thu số thuế còn thiếu, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị khởi tố về tội trốn thuế.

Đây là minh chứng cho thấy cơ quan quản lý đang tăng cường đối chiếu dữ liệu giao dịch, hồ sơ thuế, thông tin ngân hàng và các chứng cứ liên quan để phát hiện hành vi gian lận trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Xu Hướng Siết Chặt Quản Lý Giao Dịch Bất Động Sản

Cùng với quá trình chuyển đổi số trong lĩnh vực thuế và đất đai, việc kiểm soát giá chuyển nhượng ngày càng chặt chẽ hơn.

Dữ liệu từ cơ quan thuế, cơ quan đăng ký đất đai, tổ chức tín dụng, văn phòng công chứng và các cơ quan quản lý khác đang từng bước được kết nối, giúp việc phát hiện chênh lệch giữa giá kê khai và giá thực tế trở nên dễ dàng hơn.

Điều này đồng nghĩa với việc cơ hội "lách thuế" bằng hợp đồng hai giá ngày càng thu hẹp, trong khi nguy cơ bị phát hiện và xử lý lại tăng lên đáng kể.

Người Dân Cần Làm Gì Để Hạn Chế Rủi Ro?

Để đảm bảo an toàn pháp lý khi mua bán nhà đất, các bên nên:

• Kê khai đúng giá trị thực tế của giao dịch.
• Thanh toán qua ngân hàng để tạo chứng cứ rõ ràng.
• Thể hiện đầy đủ nội dung thanh toán trong hợp đồng.
• Lưu giữ toàn bộ chứng từ chuyển tiền và hồ sơ giao dịch.
• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định.

Việc minh bạch thông tin ngay từ đầu tuy có thể làm tăng chi phí thuế trước mắt nhưng sẽ giúp tránh được những rủi ro pháp lý và tài chính lớn hơn rất nhiều trong tương lai.

Minh Bạch Giá Giao Dịch Là Cách Bảo Vệ Quyền Lợi Tốt Nhất

Trong bối cảnh cơ quan quản lý ngày càng tăng cường thanh tra, kiểm tra và ứng dụng công nghệ để giám sát các giao dịch bất động sản, việc khai giá thấp trên hợp đồng công chứng không còn là "giải pháp tiết kiệm chi phí" như nhiều người vẫn nghĩ.

Một hợp đồng phản ánh đúng giá trị giao dịch không chỉ giúp các bên thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp. Minh bạch trong kê khai, trung thực trong giao dịch và tuân thủ quy định pháp luật luôn là lựa chọn an toàn, bền vững cho cả người mua lẫn người bán.