Nguồn cung bất động sản tăng mạnh, thị trường phân hóa

Nguồn cung trở lại, nhưng không đồng nghĩa dễ bán

Sau một thời gian dài chịu ảnh hưởng bởi những điểm nghẽn về pháp lý, nguồn vốn và chi phí phát triển dự án, thị trường bất động sản đang ghi nhận sự trở lại đáng kể của nguồn hàng.

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 6 tháng đầu năm, tổng lượng sản phẩm được đưa ra thị trường đạt khoảng 98.000 sản phẩm, cao hơn khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng nguồn cung mới đạt trên 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung vẫn nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Hơn 70% lượng căn hộ thương mại mở bán mới thuộc nhóm cao cấp trở lên.

Những con số này cho thấy hoạt động phát triển dự án đang có dấu hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, nguồn cung tăng nhanh cũng đặt thị trường trước một bài toán khác: khả năng hấp thụ sản phẩm.

Khi số lượng dự án cùng được đưa ra thị trường nhiều hơn, lợi thế không còn nghiêng hoàn toàn về phía bên bán. Người mua có thêm lựa chọn và có điều kiện so sánh kỹ hơn về giá, vị trí, tiến độ, pháp lý cũng như khả năng khai thác của từng dự án.

Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ trạng thái thiếu hàng sang giai đoạn cạnh tranh về chất lượng và giá trị sử dụng.

Giao dịch cải thiện, nhưng nhu cầu vẫn rất chọn lọc

Trong nửa đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch. Đáng chú ý, khoảng 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mới.

Thanh khoản cải thiện là tín hiệu tích cực, nhưng chưa thể hiểu đơn giản rằng toàn bộ thị trường đang phục hồi đồng đều. Dòng tiền thực tế vẫn tập trung vào những sản phẩm đáp ứng tương đối rõ nhu cầu sử dụng hoặc có khả năng tạo dòng tiền.

Đặc biệt, nhóm sản phẩm có mức giá phù hợp và có thể đưa vào sử dụng trong thời gian ngắn đang nhận được sự quan tâm đáng kể.

Điều này phản ánh sự thay đổi trong tâm lý của người mua. Trong bối cảnh giá bất động sản đã tăng cao và chi phí vay vẫn ở mức đáng kể, khả năng “mua để chờ tăng giá” không còn đủ sức thuyết phục như trước.

Một tài sản có pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay, cho thuê được hoặc tạo ra dòng tiền ổn định sẽ có lợi thế hơn một sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Giá nhà cao khiến khoảng cách giữa cung và cầu tiếp tục lớn

Một trong những trở ngại lớn nhất của thị trường hiện nay là mặt bằng giá nhà.

Theo VARS IRE, nếu so với quý I/2019, giá căn hộ bình quân trong mẫu khảo sát tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%.

Mức tăng này cho thấy bài toán nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng phức tạp. Nguồn cung có thể tăng, giao dịch có thể phục hồi, nhưng nếu phần lớn sản phẩm mới nằm ở phân khúc giá cao thì khả năng tiếp cận của người có nhu cầu ở thực vẫn bị hạn chế.

Tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá căn hộ những năm gần đây tương đối ổn định hơn nhưng vẫn duy trì ở mức cao. Điều này đồng nghĩa với việc việc sở hữu nhà vẫn đòi hỏi người mua phải có năng lực tài chính đáng kể.

Thị trường vì thế xuất hiện một nghịch lý: nguồn cung đang được cải thiện nhưng chưa chắc đã giải quyết được đúng phân khúc mà phần đông người mua cần.

Đây cũng là lý do thanh khoản giữa các dự án có thể ngày càng phân hóa mạnh.

Lãi suất tiếp tục là phép thử đối với người mua

Giá bất động sản không phải yếu tố duy nhất quyết định khả năng hấp thụ. Chi phí tài chính cũng đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền.

Hiện lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến khoảng 8,5 - 11%/năm. Sau thời gian ưu đãi, mức lãi suất có thể tăng lên khoảng 13 - 15%/năm tùy từng ngân hàng và chính sách tín dụng.

Đối với những người sử dụng tỷ lệ vốn vay lớn, sự thay đổi của lãi suất có thể khiến tổng chi phí sở hữu nhà tăng đáng kể.

Do đó, người mua ngày càng phải tính toán không chỉ giá bán mà còn cả khả năng trả nợ trong dài hạn. Một căn hộ có giá cao nhưng có thể tạo dòng tiền ổn định sẽ được cân nhắc khác với một tài sản không tạo ra thu nhập nhưng cần sử dụng đòn bẩy lớn.

Đây cũng là yếu tố khiến thị trường có xu hướng ưu tiên những sản phẩm mang lại giá trị thực thay vì những tài sản chủ yếu được mua với kỳ vọng tăng giá.

Doanh nghiệp khó giảm giá, cạnh tranh chuyển sang chính sách bán hàng

Trong khi người mua chịu áp lực về giá và lãi suất, doanh nghiệp bất động sản cũng không dễ dàng lựa chọn phương án giảm giá trực tiếp.

Chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và các chi phí liên quan đến quá trình phát triển dự án đều tạo áp lực lên giá thành. Vì vậy, việc giảm mạnh giá niêm yết có thể ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án.

Thay vào đó, doanh nghiệp có xu hướng sử dụng các công cụ hỗ trợ khác để kích thích nhu cầu như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian thanh toán hoặc điều chỉnh tiến độ thu tiền.

Cách thức này giúp giảm áp lực thanh toán ban đầu cho khách hàng mà không nhất thiết phải điều chỉnh mạnh giá công bố.

Tuy nhiên, hiệu quả của các chính sách bán hàng cũng phụ thuộc vào chất lượng dự án. Trong bối cảnh người mua thận trọng hơn, ưu đãi tài chính khó có thể bù đắp hoàn toàn cho những hạn chế về pháp lý, tiến độ hoặc vị trí.

Nửa cuối năm sẽ là giai đoạn phân hóa mạnh

Theo VARS IRE, thị trường trong nửa cuối năm 2026 có khả năng tiếp tục vận động theo hướng phân hóa.

Các dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, triển khai đúng tiến độ và mức giá phù hợp với khả năng chi trả sẽ có nhiều cơ hội duy trì thanh khoản.

Ngược lại, những dự án có giá bán cao nhưng giá trị khai thác chưa tương xứng sẽ phải đối mặt với áp lực lớn hơn.

Đặc biệt, các sản phẩm phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai có thể khó tiếp cận dòng tiền trong bối cảnh người mua ngày càng quan tâm đến khả năng sử dụng và khai thác tài sản.

Điều này cho thấy thị trường đang hình thành một cơ chế sàng lọc tự nhiên. Không phải cứ có nguồn cung mới là có thanh khoản; sản phẩm phải chứng minh được giá trị thông qua khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Gỡ điểm nghẽn chi phí quan trọng hơn “giải cứu” thị trường

Thay vì tập trung vào các biện pháp nhằm duy trì mặt bằng giá hoặc tạo các gói hỗ trợ mang tính ngắn hạn, VARS IRE cho rằng cần xử lý những nguyên nhân đang làm tăng chi phí và kéo dài thời gian triển khai dự án.

Một trong những vấn đề cần được ưu tiên là cải thiện quy trình thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng.

Nếu thời gian hoàn thiện thủ tục kéo dài, doanh nghiệp không chỉ phải chờ đưa sản phẩm ra thị trường mà còn phải chịu thêm chi phí vốn và chi phí quản lý. Những khoản chi phí này cuối cùng có thể được phản ánh vào giá bán.

Việc xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cũng cần được thực hiện theo cơ chế minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo. Khi doanh nghiệp có thể dự tính tương đối chính xác chi phí đầu vào, việc xây dựng phương án tài chính và giá bán sẽ chủ động hơn.

Đây là yếu tố có ý nghĩa quan trọng đối với mục tiêu đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của thị trường.

Cần định hướng dòng vốn vào sản phẩm có giá trị thực

Bên cạnh thủ tục, nguồn vốn tiếp tục là một trong những yếu tố quyết định sức khỏe của thị trường.

VARS IRE kiến nghị hoàn thiện các cơ chế huy động vốn trung và dài hạn, đồng thời có cách tiếp cận tín dụng dựa nhiều hơn vào chất lượng từng dự án thay vì chỉ phân loại theo lĩnh vực.

Theo hướng này, những dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư có năng lực, phương án sử dụng vốn rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực cần được ưu tiên tiếp cận nguồn vốn.

Ngược lại, dòng tiền vào hoạt động đầu cơ hoặc tích trữ đất đai cần được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Cách tiếp cận này có thể giúp nguồn vốn được phân bổ vào những dự án có khả năng hoàn thành và tạo ra sản phẩm thực cho thị trường, thay vì làm gia tăng giá tài sản thông qua hoạt động đầu cơ.

Bài toán lớn nhất vẫn là đưa giá nhà về gần nhu cầu thực

Diễn biến 6 tháng đầu năm cho thấy thị trường bất động sản đang phục hồi cả về nguồn cung và giao dịch. Tuy nhiên, sự phục hồi này chưa đồng nghĩa với việc mọi phân khúc đều tăng trưởng đồng đều.

Nguồn cung tăng 50% là tín hiệu tích cực, nhưng cơ cấu sản phẩm mới vẫn cho thấy khoảng cách đáng kể giữa nguồn hàng được đưa ra thị trường và khả năng chi trả của một bộ phận lớn người mua.

Trong giai đoạn tiếp theo, lợi thế nhiều khả năng sẽ thuộc về những doanh nghiệp có khả năng kiểm soát chi phí, hoàn thiện pháp lý nhanh, triển khai dự án đúng cam kết và xây dựng mức giá phù hợp.

Với người mua, tiêu chí lựa chọn cũng đang thay đổi từ “mua để tăng giá” sang “mua tài sản có giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền”.

Nếu các điểm nghẽn về thủ tục, đất đai, nguồn vốn và chi phí phát triển được xử lý hiệu quả, nguồn cung tăng sẽ có nhiều cơ hội chuyển hóa thành nguồn cung thực chất. Khi đó, sự phục hồi của thị trường không chỉ thể hiện ở số lượng sản phẩm mở bán hay giao dịch, mà còn ở khả năng đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở thực tế của nền kinh tế.