Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản: Hướng đi mới cho thị trường

Sửa luật để theo kịp thị trường bất động sản

Sau thời gian triển khai Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, thực tiễn cho thấy thị trường vẫn tồn tại nhiều vấn đề cần tiếp tục xử lý. Không ít quy định có liên quan đến đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng và giao dịch bất động sản chưa hoàn toàn đồng bộ, khiến doanh nghiệp phải thực hiện nhiều bước thủ tục và mất thêm thời gian để xác định cách áp dụng.

Trong bối cảnh đó, việc sửa đổi luật không đơn thuần là điều chỉnh một số điều khoản kỹ thuật mà hướng tới xây dựng lại cách thức quản lý thị trường. Hồ sơ chính sách do Bộ Xây dựng xây dựng được đặt trong mục tiêu tháo gỡ vướng mắc thực tiễn, đồng bộ pháp luật, cải thiện môi trường đầu tư và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Đáng chú ý, ngày 3/7/2026, Chính phủ đã thông qua bốn nhóm chính sách lớn đối với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Các nhóm này bao gồm xử lý khó khăn trong thực thi, cải cách điều kiện và thủ tục kinh doanh, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và bổ sung các cơ chế có tính kiến tạo để thị trường phát triển hiệu quả, ổn định hơn.

Chuyển từ quản lý thủ tục sang quản lý bằng dữ liệu

Một trong những thay đổi đáng chú ý của định hướng sửa luật là tăng vai trò của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Dự thảo đặt vấn đề gắn hoạt động của tổ chức, cá nhân với hệ thống thông tin và mã định danh, qua đó tạo cơ sở hình thành dữ liệu thống nhất về các chủ thể và sản phẩm bất động sản.

Nếu được thiết kế và vận hành hiệu quả, cơ chế này có thể tạo ra thay đổi đáng kể trong cách thị trường vận hành. Thay vì người mua, doanh nghiệp hoặc cơ quan quản lý phải dựa chủ yếu vào hồ sơ giấy và thông tin do từng chủ thể cung cấp, dữ liệu bất động sản có thể được liên kết và cập nhật theo quá trình hình thành, giao dịch, chuyển nhượng hoặc thay đổi pháp lý của tài sản.

Tuy nhiên, số hóa không đồng nghĩa với việc chỉ xây dựng một hệ thống để các doanh nghiệp tự nhập thông tin. VCCI đã lưu ý rằng nếu dữ liệu chỉ mang tính tự khai mà thiếu cơ chế xác thực trạng thái pháp lý từ cơ quan có thẩm quyền, hệ thống có nguy cơ trở thành một “kho dữ liệu tự khai”, chưa đủ khả năng trở thành nguồn thông tin đáng tin cậy cho thị trường.

Vì vậy, vấn đề quan trọng nhất không phải chỉ là xây dựng cơ sở dữ liệu, mà là xác định dữ liệu nào được xác thực, cơ quan nào chịu trách nhiệm xác nhận và giá trị pháp lý của thông tin trên hệ thống. Đây sẽ là yếu tố quyết định khả năng thành công của mô hình quản lý bất động sản bằng dữ liệu số.

Điều kiện kinh doanh cần được thiết kế theo hướng thông thoáng hơn

Dự thảo cũng đặt trọng tâm vào việc rà soát điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính. Mục tiêu là loại bỏ những yêu cầu không còn cần thiết, hạn chế tình trạng doanh nghiệp phải đáp ứng nhiều điều kiện nhưng không tạo thêm giá trị thực chất cho công tác quản lý.

Đây là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt đối với thị trường bất động sản bởi hoạt động đầu tư thường có quy mô vốn lớn và thời gian triển khai dài. Một thủ tục kéo dài hoặc một điều kiện thiếu rõ ràng có thể tác động trực tiếp đến chi phí vốn, tiến độ dự án và khả năng đưa sản phẩm ra thị trường.

Theo định hướng chính sách đã được Chính phủ thông qua, việc sửa đổi điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính nhằm tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, việc phân quyền cũng được điều chỉnh để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Điều này cho thấy cải cách lần này không chỉ tập trung vào doanh nghiệp lớn. Nếu được cụ thể hóa hợp lý, các quy định mới có thể tạo ra môi trường dễ tiếp cận hơn cho nhiều nhóm chủ thể khác nhau, trong đó có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Mở rộng cách tiếp cận đối với cá nhân kinh doanh bất động sản

Một điểm đáng chú ý trong dự thảo là cách phân loại và quản lý cá nhân kinh doanh bất động sản. Theo thông tin về dự thảo được công bố, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp thuế theo quy định.

Cách tiếp cận này có thể giúp phân biệt rõ hơn giữa hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp với những giao dịch bất động sản có quy mô nhỏ. Nếu mọi trường hợp đều phải áp dụng một mô hình quản lý giống nhau, chi phí tuân thủ có thể trở thành rào cản đối với những cá nhân chỉ thực hiện hoạt động ở phạm vi hạn chế.

Ngược lại, việc nới điều kiện không có nghĩa là buông lỏng quản lý. Các nghĩa vụ về thuế, công khai thông tin và tuân thủ pháp luật vẫn cần được duy trì nhằm hạn chế việc lợi dụng khái niệm “quy mô nhỏ” để né tránh các yêu cầu dành cho hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp.

Bảo vệ người mua phải gắn với trách nhiệm của chủ đầu tư

Một thị trường bất động sản lành mạnh không thể chỉ dựa vào việc tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. Khi giá trị giao dịch lớn và người mua thường phải bỏ ra nguồn tài chính đáng kể, pháp luật cần thiết lập cơ chế đủ mạnh để bảo vệ bên yếu thế hơn trong giao dịch.

Đây cũng là lý do các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu, thanh toán, bàn giao, chuyển nhượng hợp đồng và công khai thông tin cần được thiết kế thống nhất.

VCCI hiện đã đưa ra ý kiến về một vấn đề đáng chú ý liên quan đến thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng. Theo phản ánh, dự thảo đặt ra cách xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu dựa trên việc bàn giao hoặc thanh toán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Vấn đề này cần được rà soát kỹ để tránh xung đột với các quy định pháp luật khác và hạn chế tranh chấp trong thực tế.

Điểm quan trọng là mỗi quy định về quyền sở hữu phải trả lời rõ ba câu hỏi: quyền chuyển khi nào, ai chịu rủi ro trong khoảng thời gian chuyển tiếp và căn cứ nào được sử dụng để xác định quyền của các bên. Nếu các vấn đề này không được quy định thống nhất, tranh chấp có thể phát sinh ngay cả khi hợp đồng đã được ký kết hợp pháp.

Mở rộng khả năng chuyển nhượng và xử lý tài sản chưa hoàn tất thủ tục

Một hướng sửa đổi khác được quan tâm là cơ chế chuyển nhượng hợp đồng và xử lý những bất động sản đã hoàn thành các điều kiện nhất định nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Việc tháo gỡ điểm nghẽn này có thể giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường và hạn chế tình trạng tài sản bị “đóng băng” chỉ vì một khâu thủ tục chưa hoàn tất. Tuy nhiên, cơ chế chuyển nhượng phải đi kèm yêu cầu xác định rõ tình trạng pháp lý của tài sản, nghĩa vụ tài chính, trách nhiệm của chủ đầu tư và quyền lợi của người nhận chuyển nhượng.

Nếu chỉ mở rộng quyền chuyển nhượng mà thiếu hệ thống kiểm tra pháp lý đáng tin cậy, nguy cơ phát sinh giao dịch chồng chéo hoặc tranh chấp về quyền tài sản vẫn có thể xảy ra. Vì vậy, cải cách giao dịch cần được triển khai song song với cải cách dữ liệu.

Số hóa thị trường phải đi cùng minh bạch thực chất

Mã định danh bất động sản là một trong những ý tưởng có thể tạo nền tảng cho việc quản lý vòng đời tài sản. Về lâu dài, một bất động sản có thể được theo dõi thông qua một mã thống nhất, thay vì phải đối chiếu nhiều bộ hồ sơ ở các cơ quan hoặc thời điểm khác nhau.

Tuy nhiên, để mô hình này thực sự hữu ích, hệ thống dữ liệu cần có khả năng phản ánh những thông tin cốt lõi như chủ thể có quyền đối với tài sản, tình trạng pháp lý, hạn chế giao dịch, quá trình biến động và các thông tin cần thiết khác.

Đây cũng là nơi cần phân định rất rõ trách nhiệm giữa doanh nghiệp và cơ quan nhà nước. Doanh nghiệp có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác; trong khi cơ quan quản lý cần bảo đảm cơ chế kiểm tra, xác thực và cập nhật những thông tin thuộc phạm vi quản lý của mình.

Nếu làm tốt, dữ liệu số không chỉ giúp cơ quan nhà nước quản lý thị trường mà còn trở thành công cụ giúp doanh nghiệp giảm chi phí kiểm tra và giúp người dân có thêm cơ sở trước khi quyết định giao dịch.

Bốn định hướng chính cần được theo dõi

Có thể khái quát những vấn đề đáng chú ý của quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản ở bốn hướng lớn:

• Thứ nhất, tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý và bảo đảm sự thống nhất với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng và các lĩnh vực liên quan.
• Thứ hai, cải cách điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính và phân quyền nhằm rút ngắn quá trình triển khai dự án.
• Thứ ba, xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản có tính xác thực, gắn với mã định danh và có giá trị sử dụng rõ ràng.
• Thứ tư, hoàn thiện cơ chế bảo vệ người mua, kiểm soát trách nhiệm của chủ đầu tư và nâng cao tính minh bạch trong giao dịch.

Bốn hướng này có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Nếu chỉ giảm thủ tục nhưng không nâng chất lượng dữ liệu, rủi ro thị trường có thể tăng. Nếu chỉ siết trách nhiệm doanh nghiệp mà không tháo gỡ điều kiện đầu tư, nguồn cung có thể tiếp tục gặp khó. Vì vậy, thách thức lớn nhất của dự thảo là tạo được sự cân bằng giữa thông thoáng cho kinh doanh và an toàn pháp lý cho thị trường.

Tác động dự kiến đối với doanh nghiệp bất động sản

Đối với doanh nghiệp, việc sửa luật có thể tạo ra cả cơ hội và yêu cầu tuân thủ mới.

Về cơ hội, quy định rõ ràng hơn về điều kiện kinh doanh, thủ tục và phân quyền có thể giúp doanh nghiệp giảm thời gian xử lý công việc, chủ động hơn trong kế hoạch đầu tư và hạn chế rủi ro do cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan.

Việc xây dựng hệ thống dữ liệu thống nhất cũng có khả năng giảm chi phí tìm kiếm, kiểm tra thông tin và hỗ trợ doanh nghiệp chuẩn hóa hồ sơ pháp lý của sản phẩm.

Tuy nhiên, khi mức độ minh bạch tăng lên, doanh nghiệp cũng phải nâng chất lượng quản trị. Thông tin về dự án, sản phẩm, chủ thể kinh doanh và tình trạng pháp lý có thể được kiểm tra chặt chẽ hơn. Điều đó đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không thể chỉ tập trung vào bán hàng mà phải coi quản trị pháp lý và dữ liệu là một bộ phận quan trọng của hoạt động kinh doanh.

Triển vọng hình thành thị trường minh bạch và bền vững hơn

Điểm đáng chú ý nhất của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nằm ở sự chuyển dịch trong tư duy quản lý: từ việc tập trung kiểm soát từng thủ tục sang xây dựng một hệ thống pháp lý có khả năng vận hành thị trường dựa trên dữ liệu, trách nhiệm và tính minh bạch.

Chính phủ đã xác định một trong bốn chính sách lớn của dự án luật là bổ sung các quy định mang tính kiến tạo phát triển, nâng cao hiệu quả quản lý, thu hút nguồn lực và hoàn thiện cơ chế điều tiết thị trường bất động sản theo hướng mạnh, hiệu quả và bền vững.

Đây là định hướng có ý nghĩa dài hạn. Một thị trường bất động sản phát triển ổn định không chỉ cần nhiều dự án hơn mà còn cần thông tin đáng tin cậy hơn, giao dịch an toàn hơn và trách nhiệm pháp lý được phân định rõ hơn.

Trong giai đoạn tiếp theo, chất lượng của dự thảo sẽ phụ thuộc nhiều vào việc các quy định được cụ thể hóa đến đâu và khả năng đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở cùng các quy định về đầu tư, xây dựng, thuế và giao dịch điện tử. VCCI cũng đã tổ chức lấy ý kiến doanh nghiệp, hiệp hội và chuyên gia đối với dự thảo, cho thấy quá trình hoàn thiện vẫn đang tiếp tục nhận được nhiều ý kiến từ các chủ thể chịu tác động trực tiếp.

Nhìn tổng thể, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này không chỉ nhằm giải quyết những vướng mắc của một giai đoạn nhất định. Nếu được hoàn thiện theo hướng minh bạch hóa dữ liệu, giảm chi phí tuân thủ, phân quyền hợp lý và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các bên, đạo luật mới có thể trở thành nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản vận hành chuyên nghiệp, an toàn và bền vững hơn trong những năm tới.