Giá đất chuẩn bị bước vào giai đoạn biến động mạnh: Cần kiểm soát chặt để tránh tác động tiêu cực đến thị trường và người dân

Bảng giá đất mới: Lợi ích và rủi ro song hành

Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ NN-MT), việc xóa bỏ khung giá đất và thay bằng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường là bước cải cách lớn trong chính sách quản lý đất đai. Điều này giúp phản ánh đúng giá trị tài sản, đảm bảo công bằng trong thu thuế, đền bù, chuyển nhượng, đồng thời tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước và tăng tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực tế, nhiều địa phương chưa theo dõi kịp thời biến động thị trường để điều chỉnh bảng giá cho phù hợp. Có nơi giá trong bảng thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, khiến nhà nước thất thu ngân sách; ngược lại, có địa phương đưa ra bảng giá quá cao, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp trong chuyển mục đích sử dụng hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Đây là dấu hiệu cho thấy nguy cơ thiếu nhất quán, dẫn đến mất ổn định thị trường và sự phản ứng từ xã hội.

Dự báo giá đất sẽ tiếp tục tăng mạnh từ năm 2026

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1.1.2026 và yêu cầu các địa phương ban hành bảng giá đất mới. Bộ NN-MT dự báo mức giá tại nhiều tỉnh thành sẽ tăng đáng kể so với trước, với biên độ điều chỉnh khác nhau tùy vào tình hình kinh tế - xã hội từng địa phương. Trong bối cảnh giá đất thực tế đã tăng liên tục trong các năm qua, việc cập nhật bảng giá đất theo sát thị trường được xem là cần thiết, song cũng tiềm ẩn nguy cơ tạo “cú sốc giá” nếu không được tính toán và điều chỉnh hợp lý.

Để tránh gây bất ổn thị trường, Bộ NN-MT yêu cầu các tỉnh, thành theo dõi sát biến động giá đất thực tế, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo từng thửa đất, và có lộ trình điều chỉnh bảng giá từ nay đến hết năm 2025. Bộ cũng đang phối hợp với Bộ Tài chính xây dựng bộ tiêu chí khung nhằm hướng dẫn địa phương xác lập bảng giá đất phù hợp với thị trường nhưng không gây xáo trộn lớn.

Khuyến cáo cần minh bạch, lấy ý kiến trước khi ban hành

Ông Trần Quốc Dũng – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất cần đảm bảo tính công bằng, minh bạch và có sự tham vấn ý kiến từ cộng đồng. Ông nhấn mạnh rằng trước đây bảng giá đất tại nhiều địa phương thấp hơn giá thị trường từ 30 – 60%, khiến nhà nước bị thất thu thuế, người dân nhận bồi thường chưa thỏa đáng, dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại kéo dài.

Tuy nhiên, nếu việc điều chỉnh được thực hiện quá gấp gáp hoặc không dựa trên dữ liệu thực tế, thì sẽ tạo ra áp lực cho cả thị trường và người dân. Giá đất tăng cao sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án công tăng vọt, làm chậm tiến độ hoặc đội vốn đầu tư công. Đồng thời, người thu nhập trung bình và thấp sẽ ngày càng khó tiếp cận nhà ở, nhất là phân khúc nhà ở xã hội và trung cấp, làm sâu sắc thêm bất bình đẳng đô thị.

Để xử lý tình trạng này, ông Dũng kiến nghị cần xây dựng bảng giá đất dựa trên dữ liệu thực từ các hợp đồng công chứng, giao dịch trên sàn, và cần số hóa toàn bộ hệ thống định giá đất, cập nhật thường xuyên để phản ánh đúng diễn biến thị trường. Đồng thời, thành phần hội đồng xây dựng bảng giá cần có sự tham gia của đại diện doanh nghiệp, giới chuyên gia độc lập nhằm phản biện khách quan, tránh tình trạng nội bộ “làm giá”.

Cảnh báo nguy cơ đầu cơ, thao túng giá đất

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng bày tỏ lo ngại trước thực trạng nhiều cá nhân, tổ chức lợi dụng thời điểm chính sách chưa ổn định để tung tin đồn thổi giá đất, gây nhiễu thị trường. Ông cho rằng khi xây dựng bảng giá đất mới, chính quyền cần tổ chức lấy ý kiến công khai, minh bạch, đồng thời kiểm soát chặt các sàn giao dịch, hoạt động môi giới để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thao túng.

Luật sư Cường cũng đề xuất nên có cơ chế bình ổn giá tạm thời tại các khu vực nhạy cảm về giá – như nơi đang thực hiện giải phóng mặt bằng hoặc chuẩn bị triển khai các dự án trọng điểm – để tránh tạo ra các cơn “sốt đất” cục bộ. Việc công khai dữ liệu giá đất, thực hiện thanh tra thường xuyên, xử lý mạnh tay các hành vi tung tin thất thiệt sẽ là biện pháp hiệu quả để giữ thị trường ổn định.

Lộ trình điều chỉnh cần phối hợp đồng bộ các luật liên quan

Ngoài việc thực hiện theo Nghị định 71/2024 của Chính phủ, quá trình điều chỉnh bảng giá đất mới cũng cần được rà soát đồng bộ với các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư công... để đánh giá tác động toàn diện. Đặc biệt, các bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 cần được kiểm tra lại để đảm bảo không còn chênh lệch quá lớn với thực tế.

Theo kế hoạch, các địa phương sẽ phải chuẩn bị sẵn sàng mọi điều kiện cần thiết – từ cơ sở dữ liệu, năng lực cán bộ, hệ thống kỹ thuật – để sẵn sàng ban hành bảng giá đất mới ngay sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1.1.2026. Việc này đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng, tránh bị động, gây gián đoạn hoặc rối loạn thị trường.

Việc cập nhật và điều chỉnh bảng giá đất mới là điều tất yếu, nhằm đưa chính sách đất đai tiệm cận thực tiễn và tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường BĐS đang nhạy cảm, các cơ quan chức năng cần triển khai một cách cẩn trọng, minh bạch, có sự giám sát chặt chẽ và lộ trình rõ ràng. Chỉ khi kết hợp hài hòa giữa điều chỉnh chính sách và kiểm soát thị trường, chúng ta mới có thể kỳ vọng một thị trường bất động sản phát triển bền vững, ổn định, vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa gìn giữ quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.