Thẩm quyền quản lý đất đai 2026: So sánh 2 phương án phân cấp mới

Tại bản dự thảo ngày 08/8/2026 của Luật Đất đai (dự kiến được Quốc hội khóa XVI thông qua tại Kỳ họp thứ 2 vào tháng 10/2026), Điều 18 đã đưa ra hai phương án quy định về thẩm quyền thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.

Đây là sự thay đổi pháp lý quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ phê duyệt dự án, thủ tục cấp sổ đỏ và thu hồi bồi thường cho cá nhân, doanh nghiệp trên cả nước.

Phương Án 1: Luật Hóa Nghị Định 49/2026/NĐ-CP – Tập Trung Về Cấp Tỉnh Rồi Phân Cấp Cụ Thể

Phương án này đi theo hướng giao toàn bộ thẩm quyền quyết định về cấp tỉnh, sau đó UBND cấp tỉnh tự căn cứ vào tình hình thực tế để ủy quyền lại:

• HĐND cấp tỉnh: Quyết định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; quyết định sửa đổi, bổ sung khi cần thiết.
• UBND cấp tỉnh nắm toàn bộ thẩm quyền gốc: Quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; chấp thuận thỏa thuận nhận chuyển nhượng để làm dự án.
• Cơ chế phân cấp, ủy quyền linh hoạt: UBND cấp tỉnh quyết định việc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện các nhiệm vụ trên dựa theo năng lực bộ máy địa phương.
• Quy định thủ tục hành chính: UBND cấp tỉnh tự quy định chi tiết trình tự, thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn.
• Các trường hợp còn lại: Do Chính phủ quy định chi tiết.

Phương Án 2: Phân Định Tự Động Theo Đối Tượng – Giao Quyền Trực Tiếp Cho UBND Cấp Xã

Phương án này chia tách trực tiếp thẩm quyền ngay trong luật dựa trên đối tượng sử dụng đất (tổ chức hay cá nhân):

HĐND cấp tỉnh: Tương tự phương án 1, giữ thẩm quyền quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường, tái định cư:

• UBND cấp tỉnh: Quyết định đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI, tổ chức ngoại giao.

• UBND cấp xã: Quyết định trực tiếp đối với cá nhân và cộng đồng dân cư.

• Trường hợp hỗn hợp: Khu vực thu hồi có cả tổ chức và cá nhân thì UBND cấp tỉnh quyết định hoặc ủy quyền cho UBND cấp xã thực hiện.

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, chuyển mục đích:

• UBND cấp tỉnh: Phê duyệt cho khối tổ chức, doanh nghiệp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

• UBND cấp xã: Phê duyệt trực tiếp cho cá nhân, cộng đồng dân cư.

• Ủy quyền bổ sung: UBND cấp tỉnh có thể phân cấp, ủy quyền thêm một số việc thuộc thẩm quyền của mình cho UBND cấp xã dựa trên năng lực cấp xã.

• Đặc biệt: UBND cấp xã không được phép phân cấp, ủy quyền tiếp cho bên thứ ba.

Dẫn chiếu các thẩm quyền chuyên biệt: Quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất, trưng dụng đất, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo thực hiện theo các điều khoản riêng tương ứng (Điều 31, 32, 33, 40, 94, 95).

Dù lựa chọn Phương án 1 (trao quyền linh hoạt cho cấp tỉnh chủ động phân cấp) hay Phương án 2 (luật hóa việc giao quyền trực tiếp cho UBND cấp xã xử lý hồ sơ của cá nhân), tinh thần xuyên suốt của dự thảo Luật Đất đai 2026 vẫn là cởi trói thủ tục, đưa cơ quan quản lý đến gần dân và doanh nghiệp hơn. Việc phân định rõ thẩm quyền không chỉ giúp rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ đất đai, giảm thiểu chi phí tuân thủ, mà còn tạo ra cơ chế giám sát quyền lực minh bạch. Đối với các nhà đầu tư và người dân, việc nắm rõ cơ quan có thẩm quyền quyết định đối với từng loại đất sẽ là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và chủ động trong mọi giao dịch bất động sản sắp tới.