Căn cứ pháp lý

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm và định hướng tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai. Đây là văn bản mang tính định hướng lớn, làm cơ sở để sửa đổi Luật Đất đai 2024 cùng nhiều đạo luật có liên quan nhằm xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hiện đại và phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Cần lưu ý, Nghị quyết 21-NQ/TW là văn bản định hướng chính sách. Những nội dung được nêu sẽ tiếp tục được nghiên cứu, thể chế hóa thông qua các dự án luật và văn bản quy phạm pháp luật trước khi chính thức áp dụng.

1. Tiếp tục khẳng định nguyên tắc không tư nhân hóa đất đai

Một trong những định hướng xuyên suốt của Nghị quyết là tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Đồng thời, chủ trương mới xác định không mở rộng quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người nước ngoài, ngoại trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật. Định hướng này nhằm bảo đảm chủ quyền quốc gia đối với tài nguyên đất đai và kiểm soát hoạt động đầu tư có yếu tố nước ngoài.

2. Đổi mới chính sách thu hồi đất theo hướng bảo đảm cuộc sống lâu dài cho người dân

Thay vì chỉ tập trung vào việc bồi thường giá trị tài sản bị thu hồi, Nghị quyết hướng tới mục tiêu bảo đảm người dân có điều kiện ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.

Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được định hướng gắn với cải thiện nơi ở, sinh kế, điều kiện sản xuất và chất lượng cuộc sống. Đây được xem là bước chuyển quan trọng nhằm hạn chế tranh chấp, khiếu nại kéo dài và tạo sự đồng thuận trong quá trình triển khai các dự án phát triển.

3. Mở cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại của dự án

Đối với các dự án đã đạt được sự đồng thuận của phần lớn người sử dụng đất và nhà đầu tư đã hoàn thành việc thỏa thuận phần lớn diện tích, Nhà nước có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để bảo đảm tiến độ triển khai dự án.

Định hướng này nhằm tháo gỡ tình trạng dự án bị đình trệ chỉ vì còn một số ít trường hợp chưa thống nhất, đồng thời vẫn yêu cầu việc thu hồi phải bảo đảm đúng điều kiện, trình tự và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

4. Định hướng áp dụng thời hạn sở hữu căn hộ theo tuổi thọ công trình

Nghị quyết tiếp tục khuyến khích phát triển nhà chung cư tại khu vực đô thị và đề xuất nghiên cứu cơ chế xác định thời hạn sử dụng căn hộ dựa trên niên hạn công trình xây dựng.

Sau khi công trình hết thời hạn khai thác, quyền và lợi ích của chủ sở hữu căn hộ vẫn phải được bảo đảm thông qua cơ chế cải tạo, xây dựng lại theo quy định của pháp luật. Song song đó, chủ trương cũng nhấn mạnh việc hạn chế phân lô bán nền tại các đô thị lớn nhằm sử dụng hiệu quả quỹ đất.

5. Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất minh bạch

Một nội dung quan trọng khác là tiếp tục hoàn thiện phương pháp xác định giá đất theo hướng khách quan và dựa trên dữ liệu thực tế.

Theo định hướng mới:

• Trung ương xây dựng nguyên tắc, tiêu chí và cơ chế giám sát.
• Địa phương trực tiếp quyết định bảng giá đất.
• Cơ quan tài chính địa phương giữ vai trò chủ trì trong việc xây dựng phương án giá.

Việc xác định giá đất phải bảo đảm công khai, minh bạch, hạn chế tình trạng thao túng thị trường hoặc hình thành mặt bằng giá không phản ánh đúng giá trị thực.

6. Nghiên cứu tăng nghĩa vụ tài chính đối với đất bỏ hoang

Để hạn chế đầu cơ và sử dụng đất kém hiệu quả, Nghị quyết định hướng nghiên cứu áp dụng chính sách thuế cao hơn đối với đất chậm đưa vào sử dụng hoặc để hoang hóa.

Ngược lại, các nhóm yếu thế như người có thu nhập thấp, hộ nghèo, người có công và đồng bào dân tộc thiểu số sẽ được nghiên cứu cơ chế ưu đãi phù hợp về thuế, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nhằm bảo đảm an sinh xã hội.

7. Minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất

Một trong những mục tiêu lớn của Nghị quyết là xây dựng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và minh bạch.

Theo đó, sẽ từng bước triển khai các giải pháp như:

• Bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất.
• Công khai dữ liệu quy hoạch, pháp lý dự án và tình trạng giao dịch.
• Khuyến khích giao dịch qua sàn bất động sản.
• Thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch đất đai.

Những định hướng này góp phần giảm rủi ro pháp lý và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

8. Xử lý tồn tại lịch sử trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với các trường hợp sử dụng đất có sai sót về thủ tục trong quá khứ nhưng đáp ứng các điều kiện theo quy định như sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Nghị quyết định hướng xem xét công nhận quyền sử dụng đất.

Chính sách này hướng tới giải quyết các tồn đọng kéo dài, đồng thời vẫn bảo đảm kiểm soát chặt chẽ để không tạo tiền lệ cho các hành vi vi phạm mới.

9. Bắt buộc đăng ký quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai

Nghị quyết yêu cầu hoàn thiện cơ chế đăng ký bắt buộc đối với quyền sử dụng đất cũng như mọi biến động phát sinh trong quá trình sử dụng.

Việc không thực hiện đăng ký khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc thay đổi thông tin liên quan sẽ được nghiên cứu áp dụng chế tài phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và bảo đảm tính đầy đủ của cơ sở dữ liệu đất đai.

10. Đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia

Chuyển đổi số tiếp tục là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của ngành đất đai.

Theo lộ trình được xác định:

• Hoàn thành cơ sở dữ liệu số đối với các thửa đất đã thu thập thông tin trong năm 2026.
• Cơ bản hoàn thiện bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai trên phạm vi cả nước trong năm 2027.

Hệ thống này sẽ được kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư, thuế, ngân hàng, quy hoạch và nhiều cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác nhằm phục vụ quản lý tập trung, thống nhất.

11. Thí điểm mua lại các dự án nhà ở thương mại không thể tiếp tục triển khai

Đối với những dự án nhà ở thương mại bị đình trệ do chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng, Nghị quyết định hướng nghiên cứu cơ chế Nhà nước mua lại để bổ sung vào quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Giá mua sẽ được xác định trên cơ sở chi phí đầu tư hợp lý, không tính phần giá trị tăng thêm từ địa tô, góp phần xử lý các dự án kéo dài và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.a

Ý nghĩa của Nghị quyết 21-NQ/TW

Nghị quyết 21-NQ/TW thể hiện định hướng cải cách toàn diện trong lĩnh vực đất đai, hướng đến xây dựng hệ thống pháp luật minh bạch, đồng bộ và phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế số. Các chủ trương về số hóa dữ liệu đất đai, minh bạch hóa thị trường bất động sản, hoàn thiện cơ chế định giá đất, đổi mới chính sách thu hồi đất và tăng cường quản lý quyền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho quá trình sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới.

Đối với người dân và doanh nghiệp, việc theo dõi sát các định hướng này sẽ giúp chủ động nắm bắt những thay đổi chính sách, chuẩn bị kế hoạch đầu tư, quản lý và sử dụng đất phù hợp khi các quy định mới chính thức được ban hành.