Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi: Cần gỡ rào cản từ thực tiễn

Sau thời gian áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, thị trường đã có thêm cơ sở pháp lý để quản lý hoạt động đầu tư, phát triển và giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, đặc thù của lĩnh vực này là liên quan đồng thời đến đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, tín dụng và bảo vệ người tiêu dùng. Vì vậy, chỉ một quy định thiếu đồng bộ cũng có thể khiến một dự án phải kéo dài thời gian thực hiện.

Đây cũng là lý do việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được đặt trong yêu cầu lớn hơn: không chỉ chỉnh sửa những điều khoản riêng lẻ mà phải tạo ra một hệ thống pháp lý thuận lợi hơn cho dòng vốn, dự án và giao dịch.

Theo cơ quan soạn thảo, dự thảo luật mới được thiết kế với 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Tỷ lệ cắt giảm khoảng 30% số điều cho thấy định hướng tinh gọn đang được đặt khá rõ trong quá trình xây dựng chính sách.

Tuy nhiên, với doanh nghiệp, hiệu quả của cải cách không nên chỉ được đo bằng số điều khoản bị loại bỏ. Điều quan trọng hơn là tổng thời gian, chi phí và số lần doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục trong toàn bộ vòng đời một dự án có thực sự giảm hay không.

Một dự án bất động sản thường trải qua nhiều bước từ chuẩn bị đầu tư, xác lập quyền sử dụng đất, triển khai xây dựng đến đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường. Nếu mỗi khâu tiếp tục phát sinh các thủ tục xác nhận, thông báo hoặc chờ phản hồi từ cơ quan quản lý thì việc giảm số lượng điều luật chưa chắc đồng nghĩa với giảm chi phí thực tế.

Do đó, yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hoàn thiện dự thảo là phải rà soát toàn bộ quy trình thay vì chỉ xem xét từng thủ tục riêng biệt.

Phân quyền mạnh hơn, trách nhiệm quản lý cần rõ hơn

Một trong những thay đổi đáng chú ý của dự thảo là tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Trong lĩnh vực bất động sản, việc phân quyền có thể giúp rút ngắn quá trình xử lý hồ sơ, giảm sự phụ thuộc vào cấp trung ương và tạo điều kiện để địa phương chủ động giải quyết các dự án trên địa bàn.

Đáng chú ý, thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được đề xuất chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Nếu được thiết kế đồng bộ, thay đổi này có thể rút ngắn đáng kể thời gian xử lý các thương vụ chuyển nhượng dự án. Đây là vấn đề có ý nghĩa lớn trong bối cảnh thị trường đang cần khơi thông hoạt động mua bán, sáp nhập và tái cấu trúc dự án.

Tuy nhiên, phân quyền chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi cùng với cơ chế trách nhiệm rõ ràng và thời hạn xử lý cụ thể.

Doanh nghiệp không chỉ cần biết cơ quan nào có thẩm quyền mà còn cần biết hồ sơ được giải quyết trong bao lâu, trường hợp nào được yêu cầu bổ sung, cơ quan phải phản hồi như thế nào nếu hồ sơ đã đầy đủ và trách nhiệm thuộc về ai khi quá thời hạn.

Nếu thiếu những cơ chế này, việc chuyển thẩm quyền từ cấp này sang cấp khác có thể chỉ thay đổi “địa chỉ” của thủ tục mà chưa chắc làm giảm thời gian chờ đợi.

Doanh nghiệp lo thủ tục mới phát sinh trong quá trình cải cách

Một nghịch lý thường xuất hiện trong quá trình sửa đổi pháp luật là mục tiêu ban đầu nhằm đơn giản hóa thủ tục nhưng trong quá trình cụ thể hóa lại có thể xuất hiện thêm các bước kiểm soát mới.

Đây là một trong những vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm khi góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Chẳng hạn, doanh nghiệp đặt vấn đề về việc bổ sung thủ tục thông báo đủ điều kiện đối với một số loại bất động sản thương mại, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo quan điểm của doanh nghiệp, nếu một thủ tục chưa từng được quy định trong luật hiện hành và chưa xuất phát từ một bất cập rõ ràng trong thực tiễn thì cần đánh giá kỹ sự cần thiết trước khi đưa vào luật.

Tư duy quản lý hiện đại không nhất thiết phải kiểm soát mọi hoạt động bằng thủ tục tiền kiểm. Trong nhiều trường hợp, Nhà nước có thể chuyển sang xây dựng tiêu chuẩn, cơ sở dữ liệu và cơ chế hậu kiểm để vừa bảo đảm an toàn thị trường vừa giảm gánh nặng hành chính.

Đây cũng là điểm có thể quyết định mức độ thành công của lần sửa luật này.

Điều kiện chuyển nhượng dự án cần tạo dư địa cho M&A

Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản có vai trò quan trọng trong việc đưa nguồn lực từ những doanh nghiệp không còn đủ khả năng triển khai sang các nhà đầu tư có năng lực hơn.

Tuy nhiên, nếu điều kiện chuyển nhượng được thiết kế quá cứng, quá trình tái cơ cấu dự án có thể tiếp tục gặp khó.

Một trong những đề xuất đáng chú ý từ doanh nghiệp là xem xét quy định yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng dự án.

Về bản chất, việc bảo đảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước là cần thiết. Nhưng vấn đề nằm ở cách thức thực hiện.

Trong một giao dịch chuyển nhượng, nếu bên nhận chuyển nhượng có đủ năng lực tài chính và được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, việc cho phép chuyển giao đồng thời quyền và nghĩa vụ có thể tạo thêm phương án xử lý cho các dự án đang gặp khó khăn.

Cách tiếp cận này cũng phù hợp với yêu cầu thúc đẩy thị trường mua bán và sáp nhập. Thay vì chỉ đặt trọng tâm vào việc dự án đã hoàn thành nghĩa vụ đến đâu, cơ quan quản lý có thể tập trung đánh giá năng lực của nhà đầu tư tiếp nhận, khả năng hoàn thành nghĩa vụ và mức độ bảo đảm quyền lợi của Nhà nước cũng như các bên liên quan.

Nếu làm được điều đó, pháp luật vừa kiểm soát được rủi ro vừa không biến nghĩa vụ tài chính thành “điểm khóa” khiến các dự án không thể chuyển sang chủ đầu tư mới.

Cần làm rõ cơ chế ủy quyền trong nội bộ doanh nghiệp

Một nội dung khác được doanh nghiệp quan tâm là quy định liên quan đến việc ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Dự thảo đặt ra nguyên tắc chủ đầu tư dự án không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện việc ký các loại hợp đồng này, ngoại trừ trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng thực hiện dự án và thống nhất ủy quyền cho một nhà đầu tư.

Doanh nghiệp cho rằng cách quy định này cần được xem xét kỹ hơn để phân biệt giữa việc chuyển giao quyền kinh doanh cho một chủ thể độc lập với việc ủy quyền trong cùng một hệ thống doanh nghiệp.

Đối với các tập đoàn, tổng công ty có công ty con, chi nhánh hoặc đơn vị trực thuộc, ủy quyền ký kết hợp đồng có thể chỉ là một phương thức tổ chức hoạt động nội bộ. Nếu không có ngoại lệ phù hợp, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong vận hành dù quyền quyết định cuối cùng vẫn thuộc chủ đầu tư.

Vì vậy, việc quy định rõ phạm vi, điều kiện và trách nhiệm của chủ thể được ủy quyền có thể là giải pháp cân bằng hơn so với việc cấm theo nguyên tắc chung.

Bảo lãnh ngân hàng: Cần cân bằng giữa an toàn và chi phí

Bảo vệ người mua nhà là một trong những mục tiêu quan trọng của pháp luật kinh doanh bất động sản. Trong đó, cơ chế bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai được xem là công cụ giúp giảm rủi ro cho khách hàng.

Tuy nhiên, doanh nghiệp cho rằng cần tính đến tác động tài chính của quy định này.

Nếu mọi dự án đều phải thực hiện bảo lãnh ngay từ đầu, chi phí vốn của chủ đầu tư có thể tăng lên. Trong điều kiện chi phí đầu vào của bất động sản vốn đã cao, khoản chi phí bổ sung này cuối cùng có khả năng được phản ánh vào giá bán.

Do đó, một hướng tiếp cận được đề xuất là tiếp tục cơ chế cho phép khách hàng lựa chọn việc có yêu cầu bảo lãnh hay không.

Vấn đề cốt lõi ở đây là tìm được điểm cân bằng giữa bảo vệ người mua và kiểm soát chi phí phát triển dự án. Nếu cơ chế bảo vệ được thiết kế quá rộng mà không tính đến khả năng hấp thụ chi phí của thị trường, mục tiêu bảo vệ người tiêu dùng có thể vô tình tạo thêm áp lực lên giá nhà.

Số hóa bất động sản cần đi cùng hệ thống dữ liệu liên thông

Dự thảo luật cũng mở ra một hướng tiếp cận mới khi đưa các giao dịch bất động sản điện tử và mã định danh điện tử của bất động sản vào khuôn khổ pháp lý.

Đây có thể là bước tiến quan trọng trong quá trình xây dựng thị trường bất động sản minh bạch.

Khi mỗi bất động sản được gắn với một mã định danh và dữ liệu được cập nhật thống nhất, cơ quan quản lý có thể theo dõi lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý và các thông tin liên quan hiệu quả hơn. Người dân và doanh nghiệp cũng có thể giảm sự phụ thuộc vào hồ sơ giấy và các bước xác minh thủ công.

Tuy nhiên, số hóa chỉ tạo ra giá trị khi dữ liệu được chuẩn hóa và các hệ thống có khả năng kết nối với nhau.

Nếu doanh nghiệp phải nhập cùng một thông tin nhiều lần vào các hệ thống khác nhau, chuyển đổi số có thể trở thành một hình thức thủ tục điện tử mới thay vì thực sự cải cách thủ tục.

Do đó, đề xuất xây dựng hệ thống dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng liên thông, dùng chung cần được xem xét nghiêm túc. Mục tiêu nên là doanh nghiệp chỉ cung cấp dữ liệu một lần, còn các cơ quan quản lý có thể khai thác thông tin theo thẩm quyền.

Đặc biệt, việc cấp mã định danh điện tử cũng cần có lộ trình. Với những bất động sản đã tồn tại trên thị trường, nếu giao dịch bị phụ thuộc hoàn toàn vào việc chờ cấp mã mà chưa có cơ chế chuyển tiếp thì quá trình số hóa có thể làm phát sinh thêm thời gian xử lý.

Từ tư duy tiền kiểm sang quản trị thị trường

Những ý kiến đóng góp của doanh nghiệp cho thấy vấn đề lớn nhất của dự thảo không nằm ở việc thêm hay bớt một vài thủ tục, mà ở triết lý quản lý thị trường.

Nếu cơ quan quản lý tiếp tục dựa chủ yếu vào tiền kiểm, doanh nghiệp sẽ phải trải qua nhiều bước xác nhận trước khi được triển khai hoạt động. Điều này có thể giúp Nhà nước kiểm soát chặt hơn nhưng đồng thời làm tăng thời gian và chi phí thực hiện dự án.

Ngược lại, nếu chuyển mạnh sang quản trị bằng dữ liệu, tiêu chuẩn, điều kiện minh bạch và hậu kiểm, cơ quan quản lý có thể tập trung nguồn lực vào việc phát hiện và xử lý vi phạm thay vì kiểm soát mọi giao dịch ngay từ đầu.

Đây là hướng đi phù hợp với yêu cầu xây dựng môi trường kinh doanh thông thoáng nhưng vẫn bảo đảm kỷ cương.

Luật sửa đổi vì vậy cần được đặt trong mối quan hệ thống nhất với Luật Đất đai, Luật Đầu tư, pháp luật xây dựng, pháp luật về nhà ở và các quy định liên quan. Chỉ khi các luật vận hành theo cùng một logic quản lý, doanh nghiệp mới thực sự giảm được tình trạng một dự án phải xử lý nhiều thủ tục có nội dung tương tự tại nhiều cơ quan khác nhau.

Hoàn thiện luật để thị trường vận hành hiệu quả hơn

Việc giảm từ 83 xuống 61 điều là một bước tiến đáng chú ý, nhưng chưa phải thước đo cuối cùng của cải cách.

Một đạo luật tốt không nhất thiết là đạo luật có ít điều khoản nhất mà là đạo luật giúp xác định rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên; giảm những thủ tục không tạo thêm giá trị quản lý; đồng thời cung cấp công cụ đủ mạnh để Nhà nước kiểm soát rủi ro.

Đối với thị trường bất động sản, điều này càng quan trọng bởi mỗi quyết định chính sách đều có thể tác động đến tiến độ dự án, chi phí vốn, giá nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm của người dân và hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

Vì vậy, quá trình hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần tiếp tục lấy thực tiễn doanh nghiệp và thị trường làm cơ sở đánh giá. Những quy định cần thiết để bảo vệ người mua, bảo đảm kỷ luật thị trường phải được giữ vững; trong khi các thủ tục không tạo thêm giá trị quản lý cần mạnh dạn loại bỏ.

Mục tiêu cuối cùng không chỉ là tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, mà là hình thành một thị trường bất động sản minh bạch, cạnh tranh, có khả năng vận hành thông suốt và phân bổ nguồn lực hiệu quả hơn.

Khi pháp luật chuyển từ tư duy “kiểm soát từng giao dịch” sang “kiến tạo môi trường vận hành”, doanh nghiệp có thêm không gian phát triển, người dân được bảo vệ tốt hơn và Nhà nước cũng có điều kiện tập trung vào những vấn đề mang tính chiến lược của thị trường.