Sửa Luật Đất đai: Chuyển từ tư duy "quản cho chặt" sang quản trị khơi thông nguồn lực

Đất đai luôn là nguồn lực chiến lược cho sự phát triển kinh tế - xã hội, nhưng đồng thời cũng là nơi phát sinh nhiều điểm nghẽn pháp lý phức tạp nhất. Các bất cập kéo dài từ quy hoạch treo, sốt giá ảo, đầu cơ cho đến phiền hà trong bồi thường, thu hồi đất đã làm lãng phí dòng vốn khổng lồ của xã hội.

Lần sửa đổi Luật Đất đai này không chỉ dừng lại ở việc vá lỗi kỹ thuật, mà đánh dấu một bước chuyển mình lịch sử: Chuyển dịch toàn bộ tư duy từ "quản lý hành chính siết chặt" sang "quản trị hiện đại kiến tạo phát triển".

Dưới đây là các định hướng chiến lược và nội dung cốt lõi đang được Quốc hội cùng các cơ quan quản lý tập trung hoàn thiện.

Xóa bỏ "quy hoạch treo" – Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân

Tình trạng các dự án nằm trên giấy nhiều năm không triển khai đã trực tiếp "trói chân" người dân, làm triệt tiêu quyền xây dựng, chuyển nhượng và khai thác giá trị tài sản.

• Thiết lập cơ chế rà soát bắt buộc: Dự thảo hướng tới quy định thời hạn cụ thể (không quá 24 tháng). Nếu dự án không thể triển khai do thiếu nguồn lực hoặc không khả thi, cơ quan chức năng phải lập tức điều chỉnh hoặc đưa ra khỏi quy hoạch.
• Quy hoạch phải đi đôi với nguồn lực: Loại bỏ tư duy đưa dự án vào quy hoạch "cho có". Chỉ những dự án xác định rõ khả năng thực thi và cân đối được dòng vốn mới được phê duyệt.
• Tích hợp quy hoạch thống nhất: Thay vì chia nhỏ chỉ tiêu máy móc, quy hoạch mới sẽ được tích hợp đồng bộ trên phạm vi một đơn vị hành chính, tránh tình trạng chồng lấn giữa quy hoạch đất đai, đầu tư và xây dựng.
• Tinh gọn bộ khung pháp lý: Dời từ mô hình luật "ôm" chi tiết sang luật khung định hướng. Dự thảo dự kiến tinh giản số điều luật từ khoảng 260 điều xuống còn 110 điều, giao chi tiết cho các Nghị định và Thông tư để đảm bảo tính linh hoạt, điều chỉnh kịp thời với thị trường.

Định giá đất minh bạch: Không làm khó doanh nghiệp, không thiệt thòi cho dân

Bài toán giá đất luôn là tâm điểm tranh luận vì ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí mặt bằng của doanh nghiệp và phương án bồi thường cho người dân.

• Sử dụng bảng giá và hệ số linh hoạt: Nhà nước xác định giá đất sát với diễn biến thị trường nhưng vẫn đảm bảo tính toán các chính sách khuyến khích sản xuất, kinh doanh, tránh đẩy chi phí đầu vào của nền kinh tế lên quá cao.
• Huy động sự tham gia của tổ chức định giá độc lập: Tăng cường vai trò tư vấn của các chuyên gia, trung tâm nghiên cứu và đơn vị thẩm định giá độc lập dựa trên hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai tập trung.
• Đơn giản hóa thủ tục nhờ công nghệ: Tích hợp dữ liệu đất đai quốc gia với hệ thống định danh dân cư (VNeID) để cắt giảm các thủ tục hành chính rườm rà như công chứng, chứng thực trong các giao dịch không cần thiết.
• Đồng bộ quy trình chuyển nhượng dự án: Thống nhất các quy định chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Thuế; đồng thời nghiên cứu luật hóa các cơ chế thí điểm hiệu quả như làm nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở.

Đặt sinh kế của người dân vào trung tâm của chính sách thu hồi đất

Một đợt thu hồi đất thành công không chỉ đo bằng diện tích giải phóng mặt bằng, mà đo bằng chất lượng cuộc sống của người dân sau khi bàn giao đất.

• Bảo đảm sinh kế bền vững: Người dân có đất bị thu hồi không chỉ nhận một khoản tiền bồi thường đơn thuần, mà phải được đảm bảo cơ hội việc làm, đào tạo nghề và không gian sống mới tối thiểu bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
• Ngăn chặn đầu cơ và sốt giá ảo: Siết chặt các hành vi lũng đoạn, phân lô bán nền trái phép, bỏ hoang đất đai gây lãng phí nguồn lực quốc gia.
• Cân bằng lợi ích 3 bên: Tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước (thu ngân sách, phát triển hạ tầng), Doanh nghiệp (tiếp cận đất đai với chi phí hợp lý) và Người dân (được bảo vệ quyền lợi chính đáng).

Lời kết

Sửa đổi Luật Đất đai là bài toán định hình lại nguồn lực cho nhiều thập kỷ tới. Khi rào cản quy hoạch treo được tháo gỡ, giá đất được vận hành theo cơ chế thị trường minh bạch và quyền lợi sinh kế của người dân được đặt ở vị trí trung tâm, đất đai sẽ thực sự giải phóng tiềm năng, trở thành động lực bứt phá đưa nền kinh tế Việt Nam bước vào kỷ nguyên phát triển mới.