Đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2026

Những ai thuộc diện nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

Theo Điều 2 và Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc diện chịu thuế.

Có thể xác định nghĩa vụ thuế dựa trên hai yếu tố chính: loại đất đang sử dụng và mục đích sử dụng đất.

1. Đất ở tại nông thôn và đô thị

Đất ở là nhóm phổ biến thuộc diện chịu thuế, bao gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đất ở tại đô thị.

Do đó, hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức có quyền sử dụng đối với đất ở thuộc phạm vi chịu thuế cần thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định. Việc xác định số thuế phải nộp không chỉ căn cứ vào việc có đất ở mà còn liên quan đến diện tích tính thuế, giá đất và thuế suất theo từng trường hợp.

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Một nhóm khác thuộc diện chịu thuế là đất được sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Nhóm này bao gồm:

• Đất xây dựng khu công nghiệp;
• Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
• Đất khai thác, chế biến khoáng sản;
• Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Đây là nhóm đất mà mục đích sử dụng gắn trực tiếp với hoạt động sản xuất, kinh doanh, vì vậy pháp luật đưa vào diện chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

3. Một số loại đất phi nông nghiệp được sử dụng để kinh doanh

Không phải toàn bộ đất phi nông nghiệp đều chịu thuế. Tuy nhiên, một số loại đất vốn thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh sẽ phát sinh thuế nếu được chuyển sang sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Theo Luật, trường hợp đất phi nông nghiệp thuộc nhóm quy định tại Điều 3 nhưng được sử dụng vào mục đích kinh doanh cũng thuộc đối tượng chịu thuế.

Điểm này rất đáng lưu ý bởi cùng một loại đất, nghĩa vụ thuế có thể khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng thực tế.

Không phải cứ sử dụng đất phi nông nghiệp là phải nộp thuế

Một điểm dễ nhầm lẫn là đồng nhất khái niệm “đất phi nông nghiệp” với “đất chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”.

Pháp luật phân biệt rõ đất phi nông nghiệp chịu thuế và đất phi nông nghiệp không chịu thuế. Chẳng hạn, đất sử dụng không vào mục đích kinh doanh thuộc các nhóm như đất giao thông, thủy lợi; đất phục vụ công trình văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao vì lợi ích công cộng; đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng... thuộc nhóm không chịu thuế theo Điều 3.

Vì vậy, khi xác định nghĩa vụ thuế cần xem xét đồng thời loại đất, mục đích sử dụng và trường hợp cụ thể, thay vì chỉ dựa vào tên gọi “đất phi nông nghiệp”.

Ai là người trực tiếp có nghĩa vụ nộp thuế?

Xác định đúng đối tượng chịu thuế mới chỉ là bước đầu. Trên thực tế, vấn đề quan trọng tiếp theo là xác định ai phải đứng tên thực hiện nghĩa vụ thuế.

Trường hợp đã có Giấy chứng nhận

Thông thường, tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sẽ là người nộp thuế.

Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận

Nếu đất thuộc diện chịu thuế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, người đang sử dụng đất được xác định là người nộp thuế.

Quy định này nhằm tránh tình trạng nghĩa vụ thuế bị bỏ ngỏ chỉ vì quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án

Đối với đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện dự án đầu tư, người thuê đất là người thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Trường hợp cho thuê đất theo hợp đồng

Nếu người có quyền sử dụng đất cho người khác thuê, việc xác định người nộp thuế trước hết căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng.

Nếu hợp đồng không quy định ai là người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người thực hiện nghĩa vụ này.

Đây là nội dung các bên nên đặc biệt lưu ý khi xây dựng hợp đồng cho thuê đất, bởi việc không quy định rõ trách nhiệm thuế có thể dẫn đến tranh luận về nghĩa vụ tài chính trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Trường hợp đất đang có tranh chấp

Nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang xảy ra tranh chấp, trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất vẫn là người nộp thuế.

Tuy nhiên, việc thực hiện nghĩa vụ thuế không được xem là căn cứ để xác định hoặc công nhận quyền sử dụng đất của một bên trong tranh chấp.

Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng đất

Khi một thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất.

Quy định này giúp cơ quan thuế xác định một đầu mối thực hiện nghĩa vụ thay vì yêu cầu từng người cùng đứng ra thực hiện riêng lẻ.

Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nếu người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất và việc góp vốn dẫn đến hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc diện chịu thuế, pháp nhân mới sẽ là người nộp thuế.

Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Việc xác định đúng người nộp thuế cần đi kèm với việc theo dõi thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Theo quy định về quản lý thuế, đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thời hạn nộp thuế lần đầu được xác định theo thông báo của cơ quan thuế. Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế thực hiện nộp thuế một lần trong năm theo thời hạn luật định.

Đối với năm 2026, người có nghĩa vụ nên chủ động kiểm tra thông báo thuế và hồ sơ đất đai để tránh bỏ sót thời hạn nộp. Nghị định 373/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 126/2020/NĐ-CP đã có hiệu lực từ ngày 14/02/2026.

Hồ sơ khai thuế gồm những gì?

Tùy từng đối tượng, hồ sơ khai thuế có thể bao gồm tờ khai thuế tương ứng và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hoặc tình trạng pháp lý của thửa đất.

Về cơ bản, người nộp thuế cần chuẩn bị các tài liệu liên quan đến thửa đất chịu thuế, chẳng hạn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn, giảm thuế nếu có.

Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giúp cơ quan thuế có cơ sở xác định đúng đối tượng, diện tích và nghĩa vụ thuế phải thực hiện.