Quy định nộp thay thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản 2026

1. Cơ chế cho phép bên mua khai thuế và nộp thuế TNCN thay bên bán từ ngày 01/7/2026

Trong các giao dịch dân sự về chuyển nhượng bất động sản, nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo nguyên tắc chung thuộc về cá nhân phát sinh thu nhập (bên bán). Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2026, khuôn khổ pháp lý về quản lý thuế đã bổ sung hướng dẫn chi tiết và thừa nhận tính hợp pháp của việc bên mua đứng ra kê khai và nộp tiền thuế thay cho bên bán.

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 22 Thông tư 89/2026/TT-BTC, tổ chức hoặc cá nhân hoàn toàn được quyền thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản. Cơ chế này áp dụng cụ thể cho các trường hợp sau:

• Có thỏa thuận trong hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giữa các bên có ghi nhận rõ điều khoản bên mua có trách nhiệm kê khai và nộp thay toàn bộ tiền thuế TNCN cho bên bán.

• Bên thứ ba xử lý tài sản: Bên thứ ba có liên quan được cơ quan nhà nước hoặc pháp luật cho phép bán tài sản của cá nhân để xử lý nghĩa vụ tài chính.

• Chuyển nhượng qua ủy quyền toàn phần: Các trường hợp ủy quyền mà người nhận ủy quyền nắm giữ đầy đủ các quyền hạn tương đương với quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật dân sự.

Về quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ, cơ quan thuế sẽ xử lý tính thuế và phát hành thông báo nộp thuế căn cứ vào hồ sơ khai thuế trực tiếp của người nộp thuế (theo Điều 16 Nghị định 252/2026/NĐ-CP) hoặc theo thông tin xác định nghĩa vụ tài chính do cơ quan quản lý đất đai/đăng ký đất đai chuyển sang (theo Điều 17 Nghị định 252/2026/NĐ-CP).

2. Phạm vi các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc diện chịu thuế TNCN

Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, nguồn thu nhập chịu thuế TNCN phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm 04 nhóm chính:

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh đi kèm các công trình xây dựng, nhà ở, cây trồng, vật nuôi gắn liền trên đất.

2. Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở: Áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà ở hình thành trong tương lai hoặc các công trình nhà ở khác.

3. Chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước: Thu nhập thu được từ việc chuyển giao hợp đồng thuê đất, thuê mặt nước trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần.

4. Các khoản thu nhập chuyển nhượng bất động sản khác: Bất kỳ khoản lợi nhuận hoặc thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản dưới mọi hình thức pháp lý.

3. Thuế suất và phương pháp tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú

Theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, nghĩa vụ thuế TNCN đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được tính theo phương pháp khoán trên doanh thu chuyển nhượng.

A. Công thức tính thuế

B. Nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng

• Theo hợp đồng: Giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế là giá thỏa thuận ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm phát sinh giao dịch.

• Theo Bảng giá đất của Nhà nước: Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên hợp đồng không ghi rõ giá chuyển nhượng, hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, giá tính thuế sẽ được áp dụng theo Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) do pháp luật về đất đai quy định tại thời điểm tính thuế.