Nhận diện rủi ro và cách phòng ngừa mua nhà hình thành trong tương lai:

Những rủi ro thường gặp

• Không nhận được nhà hoặc chậm bàn giao: Nhiều trường hợp người mua đã đóng tới 80–95% giá trị nhưng dự án vẫn “án binh bất động” nhiều năm. Nếu có bàn giao thì chất lượng công trình kém, nhanh xuống cấp, hoặc bị chậm cấp sổ hồng vì chủ đầu tư thế chấp dự án hoặc chậm thủ tục hành chính.

• Bẫy pháp lý trong hợp đồng: Người mua thường ký các hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ với trung gian không phải chủ đầu tư. Các hợp đồng mẫu thường chứa điều khoản bất lợi, dẫn đến khi tranh chấp xảy ra, người mua rơi vào thế yếu.

• Dự án “ma” hoặc không đủ pháp lý: Một số dự án thực chất là đất nông nghiệp hoặc chưa có đủ điều kiện kinh doanh. Chủ đầu tư dùng “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng vay vốn”, “thỏa thuận giữ chỗ” để huy động vốn trái phép, khiến người mua dễ mất trắng.

• Đặt cọc vượt luật định: Có trường hợp yêu cầu người mua nộp trước 20–30% giá trị, trái với quy định chỉ được phép nhận tối đa 5% khi dự án đủ điều kiện bán.

• Đặt cọc để “chứng minh năng lực tài chính”: Đây là cách “lách luật” vì Bộ luật Dân sự không quy định hình thức này. Thực chất là huy động vốn trái phép, tiềm ẩn rủi ro cao khi tranh chấp.

Dấu hiệu cảnh báo cần lưu ý

• Bên ký hợp đồng không phải là chủ đầu tư mà chỉ là môi giới hoặc công ty con.

• Hợp đồng mang tên “tư vấn”, “dịch vụ”, “vay vốn” thay vì hợp đồng mua bán chuẩn.

• Số tiền đặt cọc quá cao, vượt khung pháp luật.

• Xuất hiện yêu cầu “nộp cọc để chứng minh tài chính”.

Cách phòng tránh rủi ro

• Chỉ ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư, không đưa tiền cho môi giới hoặc đơn vị trung gian.

• Yêu cầu cung cấp và kiểm tra giấy tờ pháp lý:
  • Văn bản của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện bán.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng.
  • Biên bản nghiệm thu phần móng.

• Đề nghị chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh ngân hàng và ghi rõ trong hợp đồng, để có thể hoàn tiền nếu dự án không bàn giao đúng hạn.

• Đọc kỹ hợp đồng, không bỏ qua các điều khoản chi tiết. Tốt nhất nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý thẩm định trước khi ký kết.

Kết luận
Mua nhà hình thành trong tương lai chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý và tài chính. Bất kỳ hợp đồng không chuẩn, đặt cọc vượt trần, hay giao dịch qua trung gian đều là tín hiệu nguy hiểm. Người mua cần thẩm định kỹ, yêu cầu đầy đủ giấy tờ pháp lý và cân nhắc thuê luật sư đồng hành để giảm thiểu nguy cơ “mất cả chì lẫn chài”.