Hiệu lực hợp đồng mua bán đất nhỏ hơn hạn mức tách thửa

Điều kiện ghi nhận giao dịch đối với diện tích đất dưới hạn mức

Việc tòa án hoặc cơ quan thẩm quyền công nhận hiệu lực hợp đồng mua bán đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phụ thuộc chặt chẽ vào thời điểm hình thành và phương án xử lý thửa đất:

• Thửa đất hình thành từ trước quy định về diện tích tối thiểu: Trường hợp mảnh đất đã tồn tại độc lập trên thực tế trước thời điểm văn bản quy định hạn mức tách thửa của địa phương có hiệu lực, nếu đạt các điều kiện chung về sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

• Thực hiện tách thửa gắn liền với hợp thửa liền kề: Giao dịch được chấp nhận nếu phần diện tích nhỏ hơn hạn mức được làm thủ tục tách ra đồng thời với việc hợp nhất vào một thửa đất khác liền kề, tạo thành một thửa đất mới đáp ứng hoặc vượt diện tích tối thiểu theo quy định.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu

Pháp luật đất đai qua các thời kỳ đều giữ nguyên tắc cấm tự ý chia tách thửa đất đã đăng ký thành nhiều mảnh mà có ít nhất một phần diện tích không đạt chuẩn tối thiểu.

• Nội dung cấm: Cơ quan nhà nước không thực hiện công chứng, chứng thực, không cấp Giấy chứng nhận và không làm thủ tục biến động quyền sử dụng đất đối với các trường hợp tự ý chia tách trái quy định.

• Quan điểm xử lý của Tòa án: Dù bên mua đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ tài chính, thanh toán toàn bộ tiền hay đã xây dựng nhà ở kiên cố, Tòa án vẫn sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Việc đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán hoặc xây dựng không thể làm phát sinh hiệu lực cho một giao dịch có đối tượng vi phạm điều kiện tách thửa.