Các trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng đất mới nhất 2026

Chuyện thuế phí khi mua bán, sang tên hay thừa kế đất đai luôn là vấn đề khiến nhiều người đau đầu. Việc nắm rõ các quy định pháp lý không chỉ giúp bạn chủ động tài chính mà còn tiết kiệm tối đa chi phí hợp pháp.

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư 89/2026/TT-BTC, trong đó quy định rất cụ thể về các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cũng như hồ sơ cần chuẩn bị. Dưới đây là tổng hợp chi tiết và dễ hiểu nhất để bạn áp dụng ngay khi làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng.

Các Trường Hợp Được Miễn Thuế TNCN Khi Chuyển Nhượng Bất Động Sản

Theo Điều 67 Thông tư 89/2026/TT-BTC, nếu thuộc một trong các trường hợp sau, bạn sẽ không phải nộp thuế TNCN:

• Trường hợp 1: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa những người có quan hệ gia đình, huyết thống gần cận.
  • Vợ với chồng.
  • Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.
  • Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
  • Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể.
  • Ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
  • Anh, chị, em ruột với nhau.
• Trường hợp 2: Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất.
  • Áp dụng khi cá nhân chỉ sở hữu duy nhất 01 nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam.
• Trường hợp 3: Đất do Nhà nước giao.
  • Thu nhập phát sinh từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân khi được Nhà nước giao đất.
• Trường hợp 4: Chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất.
  • Hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi vị trí đất nông nghiệp được Nhà nước giao để phục vụ sản xuất.

Hồ Sơ Xin Miễn Thuế TNCN Gồm Những Giấy Tờ Gì?

Để hưởng chính sách miễn thuế, người nộp thuế phải làm thủ tục kê khai trên Tờ khai thuế TNCN mẫu số 03/BĐS-TNCN (Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 89/2026/TT-BTC). Trường hợp dữ liệu chưa có trong cơ sở dữ liệu quốc gia, bạn cần nộp kèm các chứng từ chứng minh sau:

A. Giấy tờ chứng minh quan hệ gia đình

Tùy vào mối quan hệ giữa bên giao và bên nhận, bạn chuẩn bị một trong các giấy tờ:

• Vợ - Chồng: Xác nhận thông tin cư trú, bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc bản sao Quyết định của Tòa án về việc ly hôn/tái hôn (đối với chia nhà do ly hôn hoặc hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn).
• Cha mẹ - Con đẻ: Xác nhận thông tin cư trú hoặc bản sao Giấy khai sinh. Trường hợp con ngoài giá thú phải có bản sao Quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền.
• Cha mẹ nuôi - Con nuôi: Xác nhận thông tin cư trú hoặc bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi.
• Ông bà - Cháu (nội/ngoại): Bản sao Giấy khai sinh của cháu + bản sao Giấy khai sinh của bố/mẹ cháu; hoặc Xác nhận thông tin cư trú có thể hiện rõ mối quan hệ giữa ông bà với cháu.
• Anh, chị, em ruột: Xác nhận thông tin cư trú thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ (hoặc cùng cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha) hoặc giấy tờ xác nhận quan hệ huyết thống.
• Bố mẹ chồng/vợ - Con dâu/rể: Xác nhận thông tin cư trú ghi rõ mối quan hệ; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng/vợ.

Lưu ý mở rộng: Bạn cũng có thể dùng các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan thẩm quyền về mối quan hệ làm căn cứ xác định thu nhập được miễn thuế.

B. Giấy tờ đối với đất Nhà nước giao & Chuyển đổi đất nông nghiệp

• Nhà nước giao đất (không thu tiền hoặc có giảm tiền sử dụng đất): Văn bản điện tử hoặc bản sao Quyết định giao đất của cơ quan, người có thẩm quyền.
• Chuyển đổi đất nông nghiệp: Văn bản điện tử hoặc bản sao Văn bản thỏa thuận/Hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các bên có xác nhận của cơ quan thẩm quyền.

C. Đối với trường hợp chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở

• Kê khai thông tin miễn thuế trên Tờ khai mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Trên tờ khai, cá nhân tự khai thu nhập được miễn thuế, lý do miễn thuế và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khẳng định mình chỉ có duy nhất 1 nhà ở, đất ở tại Việt Nam.

Quy Định Về Pháp Lý Giấy Tờ Nộp Kèm

Tất cả bản sao các giấy tờ chứng minh đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản gia đình hoặc chuyển đổi đất nông nghiệp bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan cấp có thẩm quyền.

Mở Rộng Góc Nhìn & Lời Khuyên Pháp Lý

Chính sách miễn thuế TNCN tại Thông tư 89/2026/TT-BTC không đơn thuần là một quy định hành chính, mà mang ý nghĩa nhân văn và kinh tế sâu sắc. Việc miễn thuế cho giao dịch thân nhân giúp bảo toàn tài sản gia đình qua các thế hệ mà không bị bào mòn bởi chi phí gian gian. Đồng thời, chính sách đối với đất nông nghiệp tạo động lực lớn cho việc "dồn điền đổi thửa", tối ưu quy mô sản xuất.

Tuy nhiên, ranh giới giữa việc "tự kê khai" và "vi phạm cam kết" đối với quy định nhà ở duy nhất là vô cùng mong mong. Trong bối cảnh hạ tầng dữ liệu đất đai và thuế đang từng bước liên thông hoàn chỉnh, việc tự khai không đúng thực tế có thể dẫn đến rủi ro bị truy thu, xử phạt hành chính hoặc ách tắc thủ tục cấp GCN về sau. Việc chủ động chuẩn bị hồ sơ minh bạch ngay từ đầu chính là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chính bạn.