Nghị quyết 21: Định giá đất sẽ chuyển mạnh sang quản lý bằng dữ liệu

1. Dữ liệu trở thành nền tảng của định giá đất

Một trong những vấn đề lớn của thị trường đất đai hiện nay là dữ liệu giao dịch chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực tế. Giá ghi nhận trên hợp đồng trong nhiều trường hợp có thể không trùng với giá các bên thực tế thanh toán, khiến cơ quan quản lý khó xây dựng được cơ sở dữ liệu đủ chính xác phục vụ định giá.

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất, hiện đại và có khả năng kết nối với nhiều nguồn dữ liệu khác.

Việc liên thông thông tin về đất đai với quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và thị trường bất động sản có thể tạo ra một cơ sở dữ liệu toàn diện hơn. Khi lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý và thông tin quy hoạch được cập nhật đầy đủ, việc xác định giá trị của một thửa đất sẽ có thêm nhiều căn cứ khách quan.

Đây là sự thay đổi đáng chú ý bởi định giá đất không chỉ phụ thuộc vào công thức hay phương pháp tính mà còn phụ thuộc rất lớn vào chất lượng dữ liệu đầu vào.

2. Thu hẹp khoảng cách giữa giá đất và giá trị thực

Một thị trường thiếu dữ liệu minh bạch dễ xuất hiện khoảng cách lớn giữa giá đất được xác định theo cơ chế quản lý và mức giá hình thành trong giao dịch thực tế.

Nếu khoảng cách này kéo dài, việc giao đất, cho thuê đất, tính nghĩa vụ tài chính hoặc xác định giá trị tài sản có thể gặp khó khăn. Đồng thời, chênh lệch giá cũng có thể tạo ra động lực cho một số hoạt động đầu cơ hoặc khai thác lợi ích từ đất đai mà chưa tạo ra giá trị tương xứng cho nền kinh tế.

Định hướng mới đặt vấn đề định giá trong mối liên hệ với việc quản lý toàn bộ quá trình sử dụng đất. Theo đó, giá trị đất không nên chỉ được nhìn nhận qua khả năng tăng giá mà cần gắn với mục đích sử dụng, hiệu quả khai thác và giá trị kinh tế mà quỹ đất tạo ra.

Cách tiếp cận này có thể góp phần hạn chế tình trạng đất được mua bán chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

3. Minh bạch thông tin có thể làm giảm cơ hội tạo “giá ảo”

Giá bất động sản không chỉ được hình thành từ yếu tố cung cầu mà còn chịu tác động mạnh bởi thông tin về quy hoạch, hạ tầng và khả năng phát triển dự án.

Khi thông tin bị phân tán hoặc không được công khai đầy đủ, một số khu vực có thể xuất hiện hiện tượng tăng giá dựa trên tin đồn, kỳ vọng hoặc thông tin chưa được kiểm chứng. Nhà đầu tư thiếu thông tin chính xác cũng dễ đưa ra quyết định dựa trên tâm lý đám đông.

Việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất có thể giúp người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý tiếp cận thông tin đáng tin cậy hơn.

Nếu dữ liệu về quy hoạch, giao đất, chuyển mục đích sử dụng, thu hồi đất và giá đất được cập nhật thường xuyên, khả năng sử dụng thông tin thiếu minh bạch để tác động đến giá bất động sản sẽ từng bước được hạn chế.

4. Đầu cơ đất có thể đối mặt với áp lực lớn hơn

Định hướng quản lý mới không chỉ tác động đến hoạt động định giá mà còn có khả năng thay đổi hành vi của người tham gia thị trường.

Khi việc nắm giữ đất trong thời gian dài không tạo ra giá trị sử dụng hoặc dòng tiền, nhà đầu tư có thể phải cân nhắc nhiều hơn về chi phí và hiệu quả của việc sở hữu tài sản. Đặc biệt, các chính sách liên quan đến đất chậm đưa vào sử dụng và kiểm soát hoạt động phân lô, bán nền có thể làm giảm sức hấp dẫn của một số hình thức đầu cơ.

Điều này có thể thúc đẩy thị trường chuyển dần từ tư duy “mua đất chờ tăng giá” sang khai thác giá trị thực của bất động sản.

Trong dài hạn, lợi thế cạnh tranh có thể thuộc về những chủ thể có khả năng phát triển dự án, tạo sản phẩm phù hợp nhu cầu và hình thành dòng tiền ổn định thay vì chỉ dựa vào biến động giá đất.

5. Cần kiểm soát chênh lệch giá trong quá trình chuyển nhượng

Một vấn đề khác cần được quan tâm là trường hợp đất hoặc dự án được tiếp cận với mức giá nhất định nhưng sau đó chuyển nhượng với giá trị cao hơn đáng kể.

Nếu cơ chế kiểm soát không phù hợp, phần chênh lệch này có thể tạo ra lợi ích lớn cho một số chủ thể mà chưa phản ánh đầy đủ nghĩa vụ tài chính hoặc hiệu quả sử dụng đất.

Do đó, cùng với hoàn thiện phương pháp định giá, việc quản lý chuyển nhượng dự án, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý các dự án chậm triển khai cũng cần được thực hiện đồng bộ.

Mục tiêu không chỉ là xác định đất có giá bao nhiêu mà còn phải kiểm soát cách thức giá trị gia tăng từ đất được hình thành và phân bổ.

6. Doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi cách tiếp cận

Nếu các định hướng của Nghị quyết 21 được triển khai đồng bộ, doanh nghiệp bất động sản có thể phải chú trọng hơn đến hiệu quả thực tế của dự án.

Một quỹ đất lớn nhưng không được đưa vào khai thác hiệu quả sẽ khó tạo lợi thế bền vững nếu chi phí nắm giữ tăng lên và thông tin thị trường ngày càng minh bạch.

Ngược lại, những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai thực tế, sản phẩm đáp ứng nhu cầu và tạo được dòng tiền sẽ có nhiều cơ sở để duy trì giá trị.

Điều này có thể góp phần sàng lọc thị trường, hạn chế việc tích tụ đất chỉ nhằm mục đích chờ tăng giá và khuyến khích nguồn lực được chuyển vào các dự án có khả năng tạo ra giá trị thực.

7. Định giá đất không còn là câu chuyện của riêng giá đất

Có thể thấy, trọng tâm của Nghị quyết 21 không đơn thuần nằm ở việc thay đổi phương pháp xác định giá đất. Vấn đề lớn hơn là xây dựng một cơ chế quản trị đất đai dựa trên dữ liệu và khả năng kiểm chứng.

Khi thông tin về đất đai được kết nối, cập nhật và minh bạch hơn, cơ quan quản lý có thêm cơ sở để xác định giá trị tài sản; người dân có thêm thông tin trước khi giao dịch; doanh nghiệp có thể đánh giá chính xác hơn chi phí và hiệu quả dự án.

Về lâu dài, nếu dữ liệu, định giá và kiểm soát sử dụng đất được vận hành thống nhất, thị trường có thể giảm dần sự phụ thuộc vào tâm lý đầu cơ. Giá trị của bất động sản khi đó sẽ được đánh giá nhiều hơn dựa trên khả năng khai thác, sử dụng và tạo ra lợi ích kinh tế thực tế.