Đề xuất tính lại thời hạn dự án khi đổi nhà đầu tư

Khoảng trống khi dự án được chuyển sang chủ mới

Thời hạn hoạt động là một trong những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng khai thác của một dự án đầu tư. Khi một dự án được chuyển nhượng, nhà đầu tư tiếp nhận không chỉ kế thừa tài sản, quyền và nghĩa vụ liên quan mà còn phải tiếp tục vận hành trong phần thời gian còn lại của dự án.

Vấn đề phát sinh khi khoảng thời gian này không còn đủ dài để nhà đầu tư mới triển khai phương án kinh doanh đã tính toán. Điều đó đặc biệt đáng lưu ý với những dự án có quy mô vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dài hoặc cần thêm nhiều năm để hoàn thiện việc khai thác thương mại.

Từ thực tế này, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép tính lại thời hạn hoạt động đối với một số trường hợp dự án được chuyển giao cho nhà đầu tư trong nước.

Đây không đơn thuần là câu chuyện cộng thêm thời gian cho một dự án. Cốt lõi của đề xuất là tạo sự phù hợp giữa thời gian khai thác còn lại với quy mô vốn, phương án đầu tư và khả năng thu hồi vốn của chủ thể tiếp nhận dự án.

Đề xuất gắn với điều kiện chuyển nhượng cụ thể

Theo hướng kiến nghị, cơ chế này được đặt trong phạm vi những dự án mà sau khi chuyển giao không còn sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài với tư cách thành viên, cổ đông.

Cách tiếp cận này nhằm phân biệt giữa việc chuyển nhượng thông thường và trường hợp dự án có những nghĩa vụ đặc thù gắn với nhà đầu tư nước ngoài.

Đối với một số dự án có yếu tố đầu tư nước ngoài, hợp đồng hoặc hồ sơ đầu tư có thể chứa cam kết bàn giao tài sản khi kết thúc thời hạn hoạt động mà không yêu cầu Nhà nước hoặc bên Việt Nam thanh toán khoản bồi hoàn. Khi chủ thể đầu tư thay đổi, việc xác định bên nào tiếp tục chịu trách nhiệm đối với những cam kết này trở thành vấn đề cần được xử lý rõ ràng.

HoREA cho rằng nếu bên tiếp nhận là nhà đầu tư trong nước và đáp ứng điều kiện không có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia làm thành viên, cổ đông, thì cần có cơ chế pháp lý tương ứng để xác định lại thời hạn cũng như nghĩa vụ của chủ đầu tư mới.

Không phải dự án nào cũng được kéo dài thời hạn

Điểm đáng chú ý trong kiến nghị là việc tính lại thời hạn không được hiểu theo hướng mở rộng vô điều kiện thời gian hoạt động của mọi dự án sau chuyển nhượng.

Theo quy định của pháp luật về đầu tư, dự án ngoài khu kinh tế về nguyên tắc có thời hạn hoạt động không quá 50 năm. Với một số dự án có quy mô vốn lớn nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài, thời hạn có thể được xem xét ở mức cao hơn, nhưng không vượt quá 70 năm.

Như vậy, nếu cơ chế mới được bổ sung, thời hạn sau khi tính lại vẫn phải tuân thủ giới hạn mà Luật Đầu tư đặt ra.

Đây là nguyên tắc quan trọng nhằm tránh khả năng lợi dụng việc chuyển nhượng để kéo dài vòng đời dự án vượt quá giới hạn pháp luật cho phép. Việc điều chỉnh thời gian vì thế cần được xem xét trên cơ sở hồ sơ đầu tư, năng lực tài chính, phương án kinh doanh và hiệu quả sử dụng đất, thay vì chỉ căn cứ vào đề nghị của bên nhận chuyển nhượng.

Cần một cơ chế chuyển tiếp cho dự án đang tồn tại

Đối với các dự án đã hình thành trước khi luật sửa đổi có hiệu lực, vấn đề còn phức tạp hơn. Nhà đầu tư mới có thể nhận một dự án đã được triển khai trong nhiều năm, trong khi thời hạn còn lại không đủ để thực hiện phương án tài chính mới.

HoREA đề xuất xem xét cơ chế chuyển tiếp đối với nhóm dự án đáp ứng một số điều kiện nhất định, chẳng hạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và không thuộc trường hợp phải chấm dứt hoạt động.

Đồng thời, dự án phải chứng minh được rằng khoảng thời gian còn lại không đáp ứng yêu cầu thực hiện phương án đầu tư, kinh doanh của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.

Cách thiết kế này có ý nghĩa ở chỗ không biến quy định chuyển tiếp thành một cơ chế gia hạn đại trà. Chỉ những dự án có cơ sở pháp lý tương đối đầy đủ và chứng minh được nhu cầu thực tế mới được đặt vấn đề xem xét.

Quyền đề xuất không đồng nghĩa với đương nhiên được chấp thuận

Một nội dung cần được làm rõ là thẩm quyền quyết định thời hạn mới.

Theo đề xuất, khi thực hiện thủ tục chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư, cấp hoặc điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét lại thời hạn hoạt động.

Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư chỉ có quyền đề xuất, còn việc có được chấp thuận hay không phải phụ thuộc vào quá trình thẩm định của cơ quan quản lý.

Cơ chế này cần được quy định minh bạch về tiêu chí đánh giá. Nếu tiêu chí không rõ ràng, doanh nghiệp có thể gặp khó trong việc dự báo hiệu quả thương vụ chuyển nhượng; ngược lại, nếu điều kiện quá rộng, chính sách có thể tạo ra nguy cơ kéo dài thời gian hoạt động của những dự án vốn không còn phù hợp.

Vì vậy, một quy trình thẩm định dựa trên hiệu quả đầu tư và khả năng thực hiện dự án là yếu tố quan trọng để bảo đảm cân bằng lợi ích.

Bài toán lớn hơn nằm ở dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm

Ngoài câu chuyện chuyển nhượng, HoREA còn đặt vấn đề về cách xác định những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng cần thời gian dài để thu hồi vốn.

Pháp luật đã dành khả năng áp dụng thời hạn hoạt động dài hơn cho nhóm dự án này. Tuy nhiên, nếu không có tiêu chí cụ thể, cả nhà đầu tư lẫn cơ quan quản lý đều có thể gặp khó khi xác định một dự án có thực sự thuộc nhóm đặc thù hay không.

“Vốn lớn” có thể được xác định bằng quy mô vốn tuyệt đối, nhưng “thu hồi vốn chậm” lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Một dự án hạ tầng, dự án bất động sản, dự án sản xuất công nghiệp hay dự án năng lượng có chu kỳ đầu tư và thời gian hoàn vốn rất khác nhau.

Ngay cả giữa các địa phương, cùng một quy mô vốn cũng có thể tạo ra hiệu quả kinh tế khác nhau do sự khác biệt về thị trường, hạ tầng, dân số và điều kiện phát triển.

Phân quyền địa phương để sát thực tế hơn

Từ những khác biệt này, HoREA đề nghị giao HĐND cấp tỉnh, thành phố xây dựng tiêu chí xác định dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn dài.

Đề xuất này hướng tới việc đưa tiêu chí đánh giá gần hơn với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa bàn. Một ngưỡng vốn phù hợp tại địa phương này chưa chắc phù hợp tại địa phương khác.

Tuy nhiên, nếu giao địa phương xây dựng tiêu chí, cần đồng thời bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Các tiêu chí không nên tạo ra sự chênh lệch quá lớn giữa các địa phương, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp lựa chọn địa bàn chủ yếu để hưởng điều kiện về thời hạn đầu tư.

Do đó, có thể cần một khung nguyên tắc chung ở cấp Trung ương, trong khi địa phương được quy định các tiêu chí cụ thể phù hợp với thực tiễn.

Cân bằng giữa thu hút đầu tư và kỷ luật pháp lý

Đề xuất tính lại thời hạn dự án sau chuyển nhượng phản ánh một vấn đề rộng hơn của môi trường đầu tư: thời hạn pháp lý phải tương thích với vòng đời kinh tế của dự án.

Nếu thời gian còn lại quá ngắn, nhà đầu tư mới có thể không đủ động lực bỏ thêm nguồn lực để tái cấu trúc, hoàn thiện hoặc mở rộng dự án. Khi đó, một tài sản đầu tư đã hình thành có nguy cơ không được khai thác hết giá trị.

Ngược lại, việc cho phép kéo dài thời hạn mà thiếu tiêu chí kiểm soát có thể ảnh hưởng đến kỷ luật quản lý đầu tư, đất đai và tài nguyên. Vì vậy, cơ chế mới cần đặt trên ba nguyên tắc: có điều kiện, có thẩm định và có giới hạn.

Nếu được xây dựng theo hướng này, chính sách không chỉ giải quyết khó khăn cho một số dự án chuyển nhượng mà còn góp phần tạo khung pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường mua bán, chuyển giao dự án.

Quan trọng hơn, việc xác định lại thời hạn phải hướng đến hiệu quả thực chất của dự án, thay vì trở thành công cụ đơn thuần để gia tăng thời gian khai thác. Đây sẽ là điểm quyết định để chính sách vừa hỗ trợ nhà đầu tư mới, vừa bảo đảm lợi ích Nhà nước và sự ổn định của môi trường đầu tư.