Mã định danh điện tử không được trở thành “giấy phép” giao dịch

Số hóa bất động sản phải đi cùng cải cách thủ tục

Tại phiên thảo luận về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, vấn đề xây dựng cơ chế giao dịch dựa trên dữ liệu số nhận được sự quan tâm của các đại biểu Quốc hội.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng cần một hệ thống thông tin thống nhất, việc đưa dữ liệu điện tử vào quá trình giao dịch được xem là bước đi cần thiết. Khi thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình, chủ thể giao dịch và các nghĩa vụ liên quan được kết nối, cơ quan quản lý có thể kiểm soát thị trường hiệu quả hơn, trong khi người dân và doanh nghiệp cũng có thêm cơ sở để xác minh tình trạng pháp lý của tài sản.

Tuy nhiên, chuyển đổi từ phương thức quản lý bằng hồ sơ giấy sang môi trường số không đồng nghĩa với việc tạo thêm một tầng thủ tục. Đây là điểm được đại biểu Lê Hồng Hà đặc biệt lưu ý khi góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo hướng tiếp cận này, quy trình số hóa phải phục vụ giao dịch chứ không được trở thành một “cửa ải” mới mà người dân phải vượt qua trước khi có thể thực hiện quyền của mình.

Nếu mã định danh điện tử được hiểu như một công cụ nhận diện và quản lý tài sản trên hệ thống dữ liệu quốc gia, nó có thể giúp tăng tính minh bạch, hạn chế sai lệch thông tin và hỗ trợ cơ quan nhà nước theo dõi lịch sử giao dịch. Ngược lại, nếu việc chưa có mã được sử dụng như lý do để ngăn chặn giao dịch thì công cụ công nghệ có nguy cơ biến thành một điều kiện kinh doanh hoặc thủ tục hành chính mới.

Mã định danh nên là công cụ quản lý, không phải điều kiện giao dịch

Một trong những vấn đề quan trọng khi xây dựng cơ chế giao dịch bất động sản trên nền tảng số là xác định đúng vai trò của mã định danh điện tử.

Về bản chất, mã định danh có thể giúp cơ quan quản lý xác định chính xác tài sản, liên kết dữ liệu giữa nhiều lĩnh vực và giảm tình trạng một tài sản xuất hiện với nhiều bộ thông tin khác nhau. Khi dữ liệu đất đai, nhà ở, xây dựng, đầu tư và thuế được kết nối, quá trình kiểm tra pháp lý của bất động sản có thể được thực hiện nhanh chóng và chính xác hơn.

Nhưng hiệu quả của hệ thống không nên được đánh giá bằng số lượng thủ tục mà người dân phải thực hiện. Ngược lại, một hệ thống số tốt phải giúp giảm số lần kê khai, hạn chế yêu cầu cung cấp lại những thông tin mà cơ quan nhà nước đã có và rút ngắn thời gian xử lý giao dịch.

Vì vậy, mã định danh điện tử nên được xem là “chìa khóa dữ liệu” để kết nối và quản lý thông tin, thay vì trở thành một loại giấy phép mới.

Cách tiếp cận này cũng có ý nghĩa đối với những bất động sản chưa kịp được cấp mã. Nếu hệ thống chưa hoàn thiện mà giao dịch bị đình trệ chỉ vì thiếu mã định danh, người dân có thể phải chịu hậu quả từ những hạn chế thuộc về hạ tầng quản lý chứ không phải lỗi của mình.

Do đó, quy định chuyển tiếp đối với tài sản chưa có mã định danh là cần thiết. Quan trọng hơn, cơ chế này cần bảo đảm nguyên tắc: việc chậm số hóa dữ liệu không làm mất hoặc hạn chế quyền giao dịch hợp pháp của chủ thể.

Không để lỗi hệ thống trở thành rủi ro của người dân

Chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản khác với việc đơn thuần đưa một thủ tục giấy lên môi trường trực tuyến.

Một hệ thống giao dịch số muốn vận hành hiệu quả phải có khả năng kết nối dữ liệu giữa nhiều cơ quan. Thông tin về quyền sử dụng đất, tình trạng nhà ở, quy hoạch, xây dựng, nghĩa vụ tài chính, chủ thể sở hữu và các hạn chế đối với tài sản cần được chia sẻ theo một cơ chế thống nhất.

Nếu dữ liệu bị phân tán hoặc các hệ thống không đồng bộ, người dân vẫn có thể phải tự thu thập nhiều loại giấy tờ như trước. Khi đó, công nghệ chỉ thay đổi hình thức xử lý mà chưa thực sự cải cách thủ tục.

Đáng chú ý hơn, các sự cố kỹ thuật hoặc việc cập nhật dữ liệu chậm có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch có giá trị lớn. Một giao dịch mua bán nhà, đất không chỉ liên quan đến người mua và người bán mà còn có thể gắn với khoản vay ngân hàng, nghĩa vụ thuế, kế hoạch đầu tư hoặc thời hạn thực hiện hợp đồng.

Bởi vậy, pháp luật cần tính đến phương án xử lý khi hệ thống dữ liệu gặp trục trặc. Quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp không nên phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng vận hành ổn định của một nền tảng công nghệ tại từng thời điểm.

Cần làm rõ “nhà có mục đích lưu trú”

Bên cạnh câu chuyện số hóa giao dịch, một nội dung khác được đại biểu Trần Việt Anh đề cập là việc hoàn thiện khung pháp lý đối với các loại hình bất động sản mới.

Trong đó, khái niệm “nhà có mục đích lưu trú” được đánh giá là nội dung đáng chú ý. Thực tế thị trường xuất hiện ngày càng nhiều mô hình bất động sản kết hợp giữa nghỉ dưỡng, lưu trú, thương mại và các chức năng khác. Nếu thiếu quy định rõ ràng, việc xác định quyền của người mua, chế độ sử dụng đất cũng như trách nhiệm quản lý, vận hành có thể phát sinh nhiều cách hiểu khác nhau.

Việc bổ sung loại hình này vào phạm vi bất động sản được đưa vào kinh doanh có thể tạo cơ sở pháp lý rõ hơn cho thị trường. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải xác định ranh giới giữa “nhà có mục đích lưu trú” với nhà ở, căn hộ dịch vụ và các sản phẩm lưu trú khác.

Sự phân định này không chỉ mang ý nghĩa về tên gọi. Nó còn liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng đất, phương thức vận hành và quyền lợi của khách hàng.

Một quy định thiếu rõ ràng có thể khiến cùng một loại tài sản nhưng được áp dụng theo những cách khác nhau tại các địa phương, từ đó làm tăng nguy cơ tranh chấp giữa chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp và đơn vị quản lý.

Bất động sản thương mại cần hành lang pháp lý rõ ràng

Đại biểu Trần Việt Anh cũng cho rằng các quy định liên quan đến khu vực kinh tế biển và những khu đất lấn biển cần được thể chế hóa đầy đủ trong pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Đây là vấn đề đáng quan tâm khi quá trình phát triển kinh tế biển kéo theo nhu cầu đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại và dịch vụ.

Cùng với đó, việc hoàn thiện quy định về chuyển nhượng hợp đồng đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải nhà ở cũng có ý nghĩa quan trọng.

Nếu cơ chế chuyển nhượng được quy định rõ, nhà đầu tư có thể chủ động hơn trong việc chuyển giao quyền và lợi ích phát sinh từ hợp đồng. Đây cũng là yếu tố góp phần tăng tính thanh khoản cho các sản phẩm bất động sản thương mại, dịch vụ và văn phòng.

Song song với quyền chuyển nhượng, thông tin về bất động sản đưa vào giao dịch cần được công khai ở mức phù hợp. Người mua chỉ có thể đưa ra quyết định chính xác khi tiếp cận được những dữ liệu cơ bản về tình trạng pháp lý, đặc điểm tài sản và các điều kiện liên quan.

Cắt giảm điều kiện, thay giấy tờ bằng dữ liệu

Một điểm đáng chú ý trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản là định hướng tiếp tục đơn giản hóa điều kiện và thủ tục đầu tư kinh doanh.

Theo nội dung được nêu tại dự thảo, 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư kinh doanh được đề xuất cắt giảm, tương đương khoảng 29%. Các nhóm được rà soát chủ yếu liên quan đến sàn giao dịch bất động sản, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản.

Dự thảo đồng thời đề xuất cắt giảm 4 trong 12 thủ tục hành chính, trong đó có các thủ tục liên quan đến cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Đáng chú ý, một số thủ tục được định hướng đơn giản hóa bằng cách khai thác dữ liệu số thay cho việc yêu cầu người dân, doanh nghiệp tiếp tục nộp những giấy tờ mà cơ quan nhà nước có thể khai thác từ hệ thống.

Cách làm này cho thấy chuyển đổi số chỉ thực sự có giá trị khi đi cùng cải cách hành chính. Nếu dữ liệu đã được số hóa nhưng người dân vẫn phải chuẩn bị, chứng thực và nộp lại nhiều loại giấy tờ, lợi ích của công nghệ sẽ bị hạn chế đáng kể.

Mục tiêu cuối cùng là một thị trường minh bạch hơn

Nhìn tổng thể, việc xây dựng cơ chế giao dịch bất động sản dựa trên dữ liệu điện tử là xu hướng khó đảo ngược. Một hệ thống dữ liệu thống nhất có thể hỗ trợ kiểm soát nguồn cung, xác minh thông tin tài sản, hạn chế giao dịch thiếu minh bạch và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Tuy nhiên, công nghệ không thể tự tạo ra một thị trường lành mạnh nếu thiết kế pháp lý chưa hợp lý.

Nguyên tắc quan trọng cần được đặt ra là số hóa để giảm thủ tục, chứ không số hóa để tạo thêm thủ tục. Mã định danh điện tử cần giúp nhận diện và quản lý bất động sản tốt hơn, không nên trở thành điều kiện khiến một tài sản vốn đủ điều kiện pháp lý lại không thể giao dịch chỉ vì dữ liệu chưa được cập nhật kịp thời.

Cùng với đó, việc hoàn thiện quy định về các loại hình bất động sản mới, công khai thông tin tài sản và đơn giản hóa thủ tục sẽ giúp tạo môi trường giao dịch rõ ràng hơn.

Khi dữ liệu được liên thông, thủ tục được rút gọn và trách nhiệm giữa các cơ quan được phân định minh bạch, chuyển đổi số mới thực sự trở thành động lực nâng chất lượng thị trường bất động sản thay vì tạo thêm gánh nặng tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp.