Nhà nước mua lại dự án: Mở lối cho quỹ đất bị “đóng băng”

Thị trường bất động sản tồn tại một nghịch lý: không ít khu đất có vị trí thuận lợi, đã được đầu tư một phần hạ tầng hoặc hoàn tất một số thủ tục nhưng nhiều năm vẫn không thể đưa vào khai thác.

Vấn đề của những dự án này không chỉ nằm ở một công trình chưa hoàn thành. Khi dự án đình trệ, một chuỗi nguồn lực cũng bị “đóng băng”. Đất không được đưa vào sử dụng hiệu quả, vốn đầu tư không thể quay vòng, hạ tầng đã xây dựng không phát huy công năng, trong khi người có nhu cầu nhà ở vẫn phải tìm kiếm nguồn cung mới.

Trong bối cảnh quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng hạn chế, việc tiếp tục để những dự án không có khả năng phục hồi tồn tại kéo dài sẽ làm gia tăng chi phí cơ hội của nền kinh tế.

Đây là lý do chủ trương tại Nghị quyết 21-NQ/TW về nghiên cứu thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại trong những trường hợp đặc biệt được chú ý.

Nếu được cụ thể hóa bằng pháp luật, cơ chế này có thể tạo ra một phương thức xử lý khác với cách tiếp cận truyền thống: thay vì chỉ chờ doanh nghiệp tự tháo gỡ hoặc tìm nhà đầu tư mới, Nhà nước có thể chủ động tham gia để đưa một phần nguồn lực đang bị đình trệ trở lại nền kinh tế.

Không chỉ giải cứu dự án, mà là tái phân bổ nguồn lực

Điểm đáng chú ý của chính sách không nằm ở việc Nhà nước trở thành bên mua bất động sản, mà ở mục tiêu cuối cùng của việc mua lại.

Nếu một dự án thương mại không còn phù hợp với khả năng tiếp tục triển khai của doanh nghiệp nhưng vẫn có giá trị về vị trí, hạ tầng và quỹ đất, Nhà nước có thể nghiên cứu chuyển đổi công năng để phục vụ những nhu cầu mà thị trường chưa đáp ứng đầy đủ.

Trong trường hợp phù hợp, quỹ nhà hình thành từ các dự án này có thể được sử dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê hoặc các chương trình nhà ở phục vụ nhóm đối tượng cần hỗ trợ.

Cách làm này tạo ra sự chuyển dịch từ “xử lý một dự án bất động sản” sang “khai thác lại một nguồn lực xã hội”.

Thay vì nhìn dự án đình trệ đơn thuần dưới góc độ tài sản của một doanh nghiệp, chính sách đặt vấn đề rộng hơn: làm thế nào để đất đai, hạ tầng, vốn đầu tư và công trình dở dang có thể tiếp tục tạo ra giá trị.

Đây cũng là điểm khiến cơ chế này có ý nghĩa đối với bài toán nguồn cung nhà ở. Việc tạo lập một dự án mới thường cần nhiều năm để hoàn thiện từ khâu chuẩn bị đầu tư, pháp lý, xây dựng đến đưa sản phẩm ra thị trường. Trong khi đó, một dự án đã có sẵn quỹ đất và một phần hạ tầng có thể rút ngắn đáng kể quá trình hình thành nguồn cung nếu được xử lý đúng hướng.

Quỹ đất “cũ” có thể trở thành nguồn cung “mới”

Tại những đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, bài toán thiếu nhà ở không chỉ là câu chuyện về số lượng dự án được cấp phép.

Một yếu tố quan trọng khác là khả năng đưa đất đã được quy hoạch và đầu tư vào sử dụng thực tế.

Nếu hàng loạt dự án nằm im trong thời gian dài, thị trường phải tiếp tục tìm kiếm quỹ đất mới để phát triển. Điều này có thể tạo thêm áp lực lên giá đất, chi phí phát triển dự án và giá bán cuối cùng.

Ngược lại, việc tái sử dụng những dự án đã có sẵn quỹ đất có thể giúp hạn chế nhu cầu mở rộng phát triển theo chiều rộng.

Đặc biệt, nếu một phần dự án được chuyển thành nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê, tác động của chính sách có thể vượt ra ngoài phạm vi xử lý bất động sản. Người dân có thêm lựa chọn về chỗ ở, trong khi Nhà nước có thể bổ sung quỹ nhà phục vụ các mục tiêu dài hạn.

Tuy nhiên, điều này chỉ xảy ra khi dự án được lựa chọn đúng. Không phải cứ dự án chậm triển khai là phù hợp để Nhà nước mua lại.

Không thể biến ngân sách thành “phao cứu sinh” cho mọi dự án

Đây là ranh giới quan trọng nhất của chính sách.

Một dự án đình trệ có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân: chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, vướng thủ tục, sai phạm quy hoạch, tranh chấp tài sản, nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành hoặc thị trường không còn phù hợp với phương án kinh doanh ban đầu.

Nếu Nhà nước mua lại tất cả những dự án gặp khó khăn, ranh giới giữa xử lý thất bại của thị trường và gánh thay rủi ro cho doanh nghiệp sẽ trở nên rất khó phân định.

Trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm đối với quyết định đầu tư của mình. Các phương án như tái cơ cấu, chuyển nhượng dự án, tìm đối tác mới hoặc xử lý tài sản bảo đảm vẫn cần được ưu tiên trước khi xem xét sử dụng công cụ đặc biệt này.

Do đó, Nhà nước chỉ nên can thiệp trong một phạm vi được xác định rất rõ.

Một dự án muốn thuộc diện xem xét mua lại cần chứng minh đồng thời nhiều yếu tố: đã đình trệ kéo dài, không còn khả năng tự phục hồi, không có khả năng chuyển nhượng theo cơ chế thông thường và việc tiếp tục bỏ không gây ảnh hưởng đáng kể đến lợi ích công cộng.

Nói cách khác, mua lại phải là phương án cuối cùng, không phải phương án đầu tiên.

Định giá sẽ là bài toán khó nhất

Nếu chủ trương được triển khai, một trong những vấn đề phức tạp nhất chắc chắn là xác định giá mua.

Giá trị của một dự án bất động sản không chỉ nằm ở diện tích đất. Nó còn liên quan đến pháp lý, quy hoạch, hạ tầng, mức độ hoàn thành, nghĩa vụ tài chính, tài sản trên đất, các khoản nợ và khả năng khai thác trong tương lai.

Nếu mức giá Nhà nước trả thấp hơn đáng kể so với giá trị hợp pháp của tài sản, doanh nghiệp hoặc các chủ thể có quyền lợi liên quan có thể chịu thiệt hại.

Nhưng nếu giá mua quá cao, ngân sách Nhà nước sẽ phải gánh chi phí lớn để tiếp nhận một tài sản vốn đã gặp vấn đề.

Chưa kể, trong trường hợp dự án có khoản nợ ngân hàng, nghĩa vụ với khách hàng hoặc tranh chấp quyền lợi giữa nhiều bên, việc xác định số tiền thực tế cần bỏ ra sẽ càng phức tạp.

Vì vậy, một cơ chế định giá minh bạch cần được xây dựng ngay từ đầu. Việc định giá không nên phụ thuộc vào một chủ thể duy nhất mà cần có quy trình thẩm định độc lập, kiểm tra chéo và công khai các căn cứ quan trọng.

Phải ngăn nguy cơ “hợp thức hóa” sai phạm

Một rủi ro khác cần được tính đến là khả năng chính sách bị lợi dụng.

Nếu một dự án có sai phạm về đất đai, quy hoạch hoặc đầu tư nhưng sau đó lại được đưa vào diện Nhà nước mua lại, chính sách vô tình có thể tạo ra tâm lý rằng sai phạm cuối cùng vẫn có thể được xử lý bằng nguồn lực công.

Điều này không chỉ gây thất thoát ngân sách mà còn làm méo mó nguyên tắc cạnh tranh trên thị trường.

Bởi vậy, cần phân định rõ giữa dự án không thể triển khai vì những nguyên nhân khách quan và dự án thất bại do vi phạm pháp luật hoặc cố tình thực hiện sai quy định.

Những trường hợp có dấu hiệu sai phạm phải được xử lý trách nhiệm theo quy định trước khi xem xét việc tiếp nhận tài sản. Không thể sử dụng cơ chế mua lại như một bước đi nhằm xóa bỏ hoặc hợp thức hóa các nghĩa vụ pháp lý còn tồn tại.

Người mua nhà phải được đặt ở vị trí trung tâm

Một dự án dở dang thường kéo theo nhiều nhóm lợi ích khác nhau. Ngoài chủ đầu tư còn có ngân hàng, nhà thầu, người mua nhà và các đối tác liên quan.

Trong đó, người mua nhà là nhóm dễ chịu tác động trực tiếp nhất. Họ có thể đã bỏ tiền trong nhiều năm nhưng không được nhận nhà, trong khi giá trị tài sản và khả năng tiếp tục dự án luôn trong tình trạng bất định.

Vì vậy, nếu Nhà nước tiếp nhận một dự án, cơ chế xử lý quyền lợi của người mua phải được xác định ngay từ đầu.

Mục tiêu cuối cùng không nên chỉ là đưa dự án về tay Nhà nước, mà phải là giải quyết được những vướng mắc đang tồn tại phía sau dự án.

Nếu sau khi mua lại, công trình vẫn tiếp tục kéo dài vì tranh chấp hoặc nghĩa vụ tài chính chưa được giải quyết, chính sách sẽ không đạt được mục tiêu ban đầu.

Cần một “bộ lọc” trước khi Nhà nước xuống tiền

Để hạn chế rủi ro, cơ chế thí điểm có thể được thiết kế theo hướng nhiều tầng kiểm soát.

Trước hết là bộ lọc pháp lý, nhằm xác định dự án có đủ điều kiện về đất đai, quy hoạch và đầu tư để tiếp tục sử dụng hay không.

Tiếp theo là bộ lọc kinh tế, đánh giá khả năng phục hồi của dự án thông qua các phương án thị trường như chuyển nhượng, tái cấu trúc hoặc tìm nhà đầu tư mới.

Sau đó là bộ lọc lợi ích công, xác định việc Nhà nước tiếp nhận dự án có thực sự tạo ra giá trị xã hội lớn hơn so với việc tiếp tục để thị trường tự xử lý.

Cuối cùng là bộ lọc tài chính, nhằm bảo đảm số tiền bỏ ra tương xứng với giá trị tài sản và lợi ích mà Nhà nước có thể thu được.

Một cơ chế như vậy sẽ giúp hạn chế tình trạng quyết định mua lại chỉ dựa trên áp lực xử lý một dự án cụ thể mà thiếu đánh giá tổng thể.

Giá trị của chính sách nằm ở hiệu quả sau khi mua

Một câu hỏi quan trọng không kém việc “Nhà nước mua với giá bao nhiêu” là “sau khi mua sẽ làm gì?”

Nếu tiếp nhận dự án nhưng tiếp tục để đất trống hoặc công trình dở dang, bài toán lãng phí chỉ được chuyển từ khu vực tư nhân sang khu vực công.

Do đó, mỗi dự án được mua lại cần gắn với một phương án sử dụng cụ thể, thời hạn thực hiện rõ ràng và cơ quan chịu trách nhiệm.

Nếu mục tiêu là phát triển nhà ở xã hội, cần xác định rõ quy mô, đối tượng thụ hưởng và phương án vận hành. Nếu phát triển nhà ở cho thuê, cần có cơ chế quản lý và khai thác dài hạn.

Đây là yếu tố quyết định việc chính sách có thực sự tạo ra nguồn cung mới hay chỉ làm thay đổi chủ thể sở hữu của một dự án đang gặp vấn đề.

Một cơ chế đặc biệt cần được sử dụng thật đặc biệt

Chủ trương nghiên cứu Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại có thể được xem là một công cụ bổ sung cho quá trình xử lý các dự án đình trệ.

Ưu điểm lớn nhất của cơ chế này là khả năng đưa những nguồn lực đã bị “đóng băng” trở lại nền kinh tế, đồng thời mở thêm dư địa để phát triển quỹ nhà phục vụ lợi ích công cộng.

Nhưng chính vì liên quan trực tiếp đến đất đai và ngân sách, đây cũng là chính sách cần được thiết kế với mức độ thận trọng cao.

Nếu lựa chọn đúng dự án, định giá đúng giá trị và kiểm soát tốt quá trình tiếp nhận, Nhà nước có thể biến những khu đất nhiều năm không phát huy hiệu quả thành nguồn lực phục vụ người dân.

Ngược lại, nếu tiêu chí không rõ, định giá thiếu minh bạch hoặc phạm vi can thiệp quá rộng, cơ chế này có thể tạo thêm gánh nặng cho ngân sách và làm phát sinh những rủi ro mới.

Vì vậy, điều đáng kỳ vọng không phải là Nhà nước sẽ mua được bao nhiêu dự án, mà là có thể xử lý được bao nhiêu nguồn lực đang bị lãng phí và chuyển chúng thành giá trị thực cho xã hội.