Công chứng giao dịch đất đai: Vì sao nên giữ trong luật?

Công chứng không chỉ là một bước thủ tục

Trong các giao dịch liên quan đến đất đai, giá trị tài sản thường rất lớn và quyền lợi của các bên có thể kéo dài trong nhiều năm. Một hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu xảy ra tranh chấp sẽ kéo theo nhiều hệ quả về tài sản, nghĩa vụ tài chính và quyền sử dụng đất.

Vì vậy, công chứng hoặc chứng thực có ý nghĩa vượt xa việc xác nhận chữ ký. Đây là một lớp kiểm soát pháp lý trước khi giao dịch được thực hiện, giúp các bên nhận diện những vấn đề có thể phát sinh ngay từ thời điểm ký kết.

Tại phiên thảo luận ngày 21/8, đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh, Giám đốc Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh, cho rằng cần cân nhắc kỹ việc đưa yêu cầu công chứng đất đai ra khỏi Luật Đất đai sửa đổi. Theo bà, đánh giá tác động chính sách của dự thảo không cho thấy những bất cập đủ lớn để phải thay đổi quy định hiện hành.

Điểm đáng chú ý là công chứng còn có thể trở thành mắt xích trong quá trình liên thông dữ liệu giữa hệ thống công chứng với cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế. Khi các dữ liệu được kết nối tốt, quá trình xác lập, đăng ký và quản lý giao dịch sẽ có thêm một nguồn thông tin để đối chiếu.

Đưa quy định xuống nghị định có thể tạo khoảng trống pháp lý

Một trong những vấn đề được đặt ra là dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có xu hướng không quy định trực tiếp nội dung bắt buộc công chứng đối với một số giao dịch mà có thể giao cho văn bản dưới luật hướng dẫn.

Cách tiếp cận này có thể tạo sự linh hoạt trong quá trình điều hành, nhưng với những giao dịch liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của người dân, tính ổn định của quy định pháp luật lại đặc biệt quan trọng.

Nếu luật không xác định rõ những loại giao dịch nào bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, việc áp dụng sau này có thể xuất hiện cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan, địa phương hoặc chủ thể tham gia giao dịch. Đây là rủi ro không nên xem nhẹ trong lĩnh vực đất đai, nơi chỉ một sai khác về cách hiểu cũng có thể ảnh hưởng tới tính hợp pháp của cả giao dịch.

Theo ý kiến được nêu tại Quốc hội, Luật Công chứng đặt ra nguyên tắc rằng những giao dịch có tính chất quan trọng và cần mức độ bảo đảm an toàn pháp lý cao phải được xác định nghĩa vụ công chứng bằng luật hoặc nghị định. Do đó, việc Luật Đất đai có quy định cụ thể hay không sẽ có ý nghĩa lớn đối với tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Bảo vệ người dân phải được đặt cùng với cải cách thủ tục

Quan điểm giữ yêu cầu công chứng không đồng nghĩa với việc duy trì mọi thủ tục theo cách cũ. Ngược lại, đây có thể là cơ hội để cải cách phương thức công chứng theo hướng nhanh hơn, minh bạch hơn và tận dụng mạnh hơn dữ liệu điện tử.

Mục tiêu cần hướng tới là giảm những thao tác không cần thiết nhưng vẫn giữ được cơ chế kiểm tra pháp lý cốt lõi. Nếu dữ liệu đất đai, thông tin về chủ thể và nghĩa vụ tài chính được kết nối hiệu quả, công chứng viên có thể kiểm tra thông tin thuận lợi hơn, trong khi người dân cũng giảm thời gian chuẩn bị hồ sơ.

Điều quan trọng là cải cách thủ tục phải khác với việc loại bỏ một cơ chế bảo vệ pháp lý. Một giao dịch càng có giá trị lớn thì yêu cầu về xác minh chủ thể, năng lực giao dịch, tình trạng tài sản và ý chí tự nguyện của các bên càng cần được bảo đảm.

Công chứng có thể góp phần hạn chế tranh chấp từ gốc

Tranh chấp đất đai thường không chỉ bắt nguồn từ việc các bên thay đổi ý kiến sau khi ký hợp đồng. Nhiều vụ việc phát sinh do giấy tờ không đầy đủ, chủ thể giao dịch không đúng, tài sản có vấn đề pháp lý hoặc các bên không nhận thức đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của mình.

Công chứng tạo ra một bước kiểm tra trước khi giao dịch hoàn tất. Đây là giá trị phòng ngừa có ý nghĩa đặc biệt, bởi xử lý tranh chấp sau khi xảy ra thường tốn kém hơn nhiều so với việc nhận diện rủi ro ngay từ đầu.

Ở góc độ quản lý nhà nước, hồ sơ công chứng cũng có thể đóng vai trò là nguồn dữ liệu hỗ trợ theo dõi biến động giao dịch bất động sản. Khi được kết nối với hệ thống đất đai và thuế, dữ liệu này có khả năng hỗ trợ minh bạch hóa thị trường, hạn chế sai lệch thông tin và nâng cao hiệu quả quản lý.

Những điểm cần cân nhắc khi hoàn thiện quy định

• Xác định rõ ngay trong luật nhóm giao dịch đất đai nào bắt buộc công chứng hoặc chứng thực.
• Đồng thời đơn giản hóa quy trình, đẩy mạnh công chứng điện tử và liên thông dữ liệu để giảm chi phí cho người dân.
• Bảo đảm quy định giữa Luật Đất đai và Luật Công chứng không chồng chéo hoặc tạo ra cách hiểu khác nhau.

Cần một quy định ổn định, dễ áp dụng

Sửa đổi Luật Đất đai là cơ hội để hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản, nhưng việc cải cách cần đi cùng yêu cầu bảo vệ quyền tài sản và tạo sự thống nhất trong thực thi.

Từ góc độ này, đề xuất duy trì quy định về công chứng, chứng thực ngay trong Luật Đất đai có cơ sở để được xem xét nghiêm túc. Khi một yêu cầu pháp lý tác động trực tiếp đến hàng triệu giao dịch tài sản của người dân, việc xác định rõ trong luật sẽ giúp tăng tính minh bạch, hạn chế khoảng trống pháp lý và giảm nguy cơ mỗi nơi áp dụng một cách.

Vấn đề cốt lõi vì thế không đơn thuần là “giữ hay bỏ công chứng”, mà là thiết kế cơ chế công chứng như thế nào để vừa bảo đảm an toàn giao dịch, vừa không biến nó thành gánh nặng thủ tục. Nếu thực hiện tốt cả hai mục tiêu này, công chứng có thể trở thành công cụ hỗ trợ thị trường đất đai vận hành minh bạch và an toàn hơn thay vì chỉ được nhìn nhận như một thủ tục bắt buộc.