Siết cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba: Cú hãm cần thiết cho thị trường địa ốc

Thứ ba - 14/10/2025 03:26

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị quyết kiểm soát giá bất động sản, trong đó đề xuất giới hạn người vay mua nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, còn từ căn thứ ba trở đi không vượt quá 30%. Quy định dự kiến có hiệu lực đến ngày 1-3-2027, được xem như bước đi mạnh mẽ nhằm tái lập trật tự và hướng dòng vốn tín dụng vào đúng mục tiêu: nhu cầu ở thật thay vì đầu cơ.

Hướng tín dụng vào nhu cầu thực, giảm áp lực giá nhà
Trong bối cảnh giá nhà, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM, tăng nhanh vượt xa thu nhập của người dân, việc hạn chế tín dụng cho nhóm đầu cơ được đánh giá là biện pháp cần thiết để “hạ nhiệt” thị trường. Khi quy định này được áp dụng, người mua nhà lần đầu – nhóm cần được ưu tiên an cư – sẽ có cơ hội tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn.

Nhiều người dân kỳ vọng chính sách mới giúp chặn bớt tình trạng mua đi bán lại, đẩy giá, khiến giá nhà tăng ảo. Anh Tuấn Anh (35 tuổi, nhân viên văn phòng, TP.HCM) chia sẻ: “Vợ chồng tôi kết hôn đã 7 năm vẫn ở nhà thuê. Nếu chính sách này được thực hiện nghiêm, thị trường có thể bớt nóng và giá sẽ hợp lý hơn.”

Theo ông Nguyễn Văn Quốc, Phó giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM, biện pháp này sẽ hạn chế nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao – thường vay 70-80% giá trị tài sản để lướt sóng, gây biến động mạnh. Luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học Pháp lý và Phát triển Doanh nghiệp, cho rằng đây là công cụ hợp lý để phá vỡ vòng xoáy giá tăng, vì khi giá nhà quá cao, người dân phải hy sinh chi tiêu khác, làm suy yếu sức mua toàn nền kinh tế.

Biện pháp ngắn hạn cần đi kèm chiến lược dài hạn
Các chuyên gia nhận định siết tín dụng chỉ là một phần trong chiến lược tổng thể kiểm soát thị trường bất động sản. Tiến sĩ Nguyễn Hoàng cho rằng cần đồng thời triển khai năm giải pháp:

Hướng dòng vốn bị hạn chế sang các lĩnh vực sản xuất, công nghệ cao.
Xây dựng hệ thống xác thực sở hữu nhà đất minh bạch.
Ngăn hành vi “lách luật” qua các khoản vay tiêu dùng để mua bất động sản.
Hỗ trợ chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn thay thế để duy trì thanh khoản.
Tăng mạnh nguồn cung nhà ở giá phù hợp, tránh tình trạng “siết cầu mà không giảm giá”.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa (ĐH Kinh tế TP.HCM) đánh giá biện pháp hạn chế cho vay chỉ là giải pháp tình thế, trong khi đánh thuế bất động sản mới là công cụ dài hạn, hiệu quả hơn để điều tiết hành vi đầu cơ. Ông cho rằng chính sách thuế sẽ bền vững hơn vì tác động trực tiếp đến lợi nhuận của người nắm giữ nhiều tài sản, thay vì chỉ hạn chế khả năng tiếp cận vốn.

Tác động thực tế: Giảm đầu cơ, tăng minh bạch
Việc giới hạn tỷ lệ vay 50% cho căn nhà thứ hai và 30% cho căn thứ ba được xem là hợp lý trong bối cảnh tín dụng vẫn là nguồn lực chính để người dân sở hữu nhà. Giai đoạn đầu, chính sách có thể khiến thị trường chững lại và thanh khoản giảm, nhưng về lâu dài, đây là bước cần thiết để tái cấu trúc thị trường, giảm đầu cơ và nâng cao tính minh bạch.

Khi các ngân hàng siết quy trình thẩm định, yêu cầu người vay chứng minh năng lực tài chính thực sự, dòng vốn sẽ được sử dụng hiệu quả hơn. Kết quả là thị trường bất động sản và hệ thống tín dụng sẽ phát triển ổn định, lành mạnh hơn, tạo nền tảng vững chắc cho người dân an cư và cho nền kinh tế tăng trưởng bền vững.