Nhiều công văn mới hướng dẫn thực hiện Nghị định 49/2026

Nghị định 49/2026 tạo cơ sở xử lý nhiều điểm nghẽn về đất đai

Ngày 31/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP để quy định chi tiết và hướng dẫn một số nội dung của Nghị quyết 254/2025/QH15. Đây là nhóm chính sách được xây dựng với mục tiêu tháo gỡ những khó khăn phát sinh trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ hơn cho cơ quan quản lý và người sử dụng đất.

Điểm đáng chú ý là Nghị định không chỉ tác động đến quy trình quản lý nhà nước mà còn liên quan trực tiếp đến các vấn đề thường phát sinh trong thực tế như thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận.

Để các quy định mới được áp dụng thống nhất, một loạt công văn đã được ban hành trong năm 2026. Theo tổng hợp, có thể kể đến Công văn 1153/BNNMT-QLĐĐ, Công văn 303/QLĐĐ-CSPC, Công văn 5244/BNNMT-QLĐĐ, Công văn 6720/BNNMT-QLĐĐ và Công văn 555/UBND-NNMT của Hà Nội.

Hướng dẫn mới tập trung vào việc tránh ách tắc thủ tục

Một vấn đề được quan tâm ngay sau khi Nghị định 49/2026 có hiệu lực là nguy cơ thủ tục hành chính về đất đai bị gián đoạn do địa phương chưa kịp ban hành hoặc cập nhật quy trình mới.

Cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn 303/QLĐĐ-CSPC ngày 03/02/2026, đề nghị các địa phương tiếp tục thực hiện các thủ tục hành chính đất đai đã được công bố trước đó trong thời gian chưa hoàn thành việc ban hành bộ thủ tục mới theo Nghị định 49/2026. Cách xử lý này nhằm bảo đảm hồ sơ của người dân và doanh nghiệp vẫn được tiếp nhận, giải quyết, thay vì phải chờ toàn bộ quy trình mới được hoàn thiện.

Đây là điểm có ý nghĩa thực tiễn lớn. Trong lĩnh vực đất đai, chỉ một thay đổi về thẩm quyền hoặc thành phần hồ sơ cũng có thể ảnh hưởng đến tiến độ cấp Giấy chứng nhận, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hay triển khai dự án. Việc có hướng dẫn chuyển tiếp giúp hạn chế tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách khác nhau.

Phân cấp thẩm quyền giúp xử lý hồ sơ sát thực tế hơn

Một nội dung quan trọng của cơ chế mới là phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai cho cấp tỉnh. Theo các quy định được triển khai, nhiều quyết định liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các vấn đề liên quan sẽ được tổ chức thực hiện theo thẩm quyền được phân cấp.

Nghị định 49/2026 cũng mở rộng, làm rõ một số trường hợp giao đất hoặc cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trong đó có một số trường hợp liên quan đến quỹ đất thanh toán hợp đồng xây dựng – chuyển giao, dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất và một số dự án năng lượng, du lịch gắn với thương mại, dịch vụ tại khu vực đặc biệt khó khăn.

Việc phân định rõ thẩm quyền có thể giúp giảm tình trạng hồ sơ phải chuyển qua nhiều cấp, đồng thời tạo điều kiện để địa phương chủ động hơn trong giải quyết các dự án và nhu cầu sử dụng đất thực tế.

Công khai vi phạm đất đai trở thành một khâu trong quản lý

Một điểm đáng chú ý khác là thông tin về hành vi vi phạm pháp luật đất đai và kết quả khắc phục, xử lý phải được công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan có thẩm quyền.

Theo quy định được dẫn chiếu, khi thực hiện giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền còn phải tra cứu các thông tin liên quan đến vi phạm và kết quả xử lý trên hệ thống thông tin của địa phương và Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Để triển khai nội dung này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có Công văn 5244/BNNMT-QLĐĐ gửi UBND các tỉnh, thành phố. Trong thời gian hệ thống thông tin của Bộ được hoàn thiện, địa phương vẫn được yêu cầu tiếp tục ban hành văn bản về trình tự, thủ tục hành chính đất đai và gửi các thông tin cần thiết để Bộ đăng tải công khai.

Điều này cho thấy quản lý đất đai đang được định hướng theo hướng tăng tính minh bạch và khả năng tra cứu thông tin, qua đó hỗ trợ cơ quan nhà nước kiểm soát lịch sử tuân thủ pháp luật của người sử dụng đất và dự án.

Bảng giá đất và nghĩa vụ tài chính được tháo gỡ theo hướng cụ thể hơn

Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP cũng đặt ra nhiều quy định liên quan đến căn cứ xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo cơ chế này, căn cứ tính tiền sử dụng đất có thể bao gồm diện tích đất, giá đất theo bảng giá đất hoặc giá trúng đấu giá, chính sách miễn giảm và các yếu tố liên quan. Đối với tiền thuê đất, việc xác định còn phụ thuộc vào diện tích, thời hạn thuê, đơn giá thuê và hình thức trả tiền.

Đáng chú ý, bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí; tại nơi có bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá có thể được xây dựng đến từng thửa đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và công bố để áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Cơ chế này có ý nghĩa trực tiếp đối với người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư vì giá đất là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến số tiền phải nộp khi thực hiện các thủ tục về đất.

Có cơ chế xử lý đối với hồ sơ, dự án tồn đọng

Một trong những giá trị thực tế của chính sách mới nằm ở các quy định chuyển tiếp.

Đối với một số dự án đã được chấp thuận hoặc đã lựa chọn nhà đầu tư từ trước nhưng chưa hoàn thành việc thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, pháp luật đặt ra cơ chế để xem xét tiếp tục thực hiện nếu dự án đáp ứng những điều kiện nhất định về quy hoạch, thời điểm pháp lý và nguyên nhân chậm triển khai.

Đặc biệt, đối với một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong khoảng thời gian từ ngày 01/08/2024 đến trước khi Nghị quyết có hiệu lực, chính sách mới cho phép tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới. Nếu số tiền sau khi tính lại thấp hơn số đã nộp, phần chênh lệch có thể được xử lý theo cơ chế hoàn trả hoặc khấu trừ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đây là nội dung có thể tác động đáng kể đến các hồ sơ đã phát sinh trước thời điểm chính sách mới được áp dụng.

Người dân cần chú ý gì khi thực hiện thủ tục đất đai?

Từ hệ thống quy định và các công văn hướng dẫn có thể thấy, việc áp dụng Nghị định 49/2026 không chỉ đơn thuần là thay đổi một vài thủ tục hành chính. Đây là quá trình đồng bộ lại thẩm quyền, quy trình, dữ liệu và cách xử lý các trường hợp chuyển tiếp.

Một số nội dung đáng lưu ý gồm:

• Khi thực hiện thủ tục đất đai, cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền theo quy định mới và quy trình do địa phương công bố.
• Các hồ sơ cũ, hồ sơ đang xử lý cần được xem xét theo quy định chuyển tiếp thay vì mặc nhiên yêu cầu thực hiện lại từ đầu.
• Người dân, doanh nghiệp nên kiểm tra kỹ nghĩa vụ tài chính, đặc biệt trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, thuê đất hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
• Với dự án đầu tư, cần rà soát tình trạng pháp lý, quy hoạch, quyết định lựa chọn nhà đầu tư và tiến độ thực hiện để xác định có thuộc trường hợp được tiếp tục xử lý theo cơ chế chuyển tiếp hay không.

Tác động lớn hơn nằm ở việc thống nhất cách áp dụng

Có thể thấy các công văn hướng dẫn Nghị định 49/2026 đóng vai trò như cầu nối giữa quy định ở cấp Trung ương và việc giải quyết hồ sơ tại địa phương.

Nếu Nghị định tạo ra khung pháp lý để tháo gỡ những vướng mắc của Luật Đất đai thì các công văn hướng dẫn giúp giải thích cách tổ chức thực hiện trong từng nhóm vấn đề cụ thể. Đặc biệt, việc duy trì giải quyết thủ tục trong giai đoạn chuyển tiếp, công khai thông tin vi phạm, phân định thẩm quyền và xử lý các hồ sơ tồn đọng sẽ góp phần hạn chế khoảng trống pháp lý trong thực tiễn.

Đối với người dân và doanh nghiệp đang có hồ sơ đất đai, điều quan trọng không chỉ là biết Nghị định 49/2026 quy định gì mà còn phải theo dõi văn bản hướng dẫn và thủ tục hành chính do địa phương ban hành. Bởi cùng một quy định chung, việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ trên thực tế vẫn phụ thuộc vào quy trình, thẩm quyền và hệ thống thông tin được cơ quan có thẩm quyền tổ chức tại từng địa phương.