Nhà trong ngõ Hà Nội: Giá đã hạ nhiệt, nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro tăng “ảo” nếu không kiểm soát tốt

Nhà nhỏ, hẻm hẹp, giá vẫn “trên trời”

Tại các quận nội thành như Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân hay Hai Bà Trưng, nhiều ngôi nhà nằm trong những con ngõ chỉ đủ hai xe máy tránh nhau, không chỗ để ô tô, không gần tiện ích công cộng... nhưng vẫn được rao bán với giá từ 90 đến 120 triệu đồng/m². Một số trường hợp còn đẩy giá lên tới 150 triệu/m² – mức mà chỉ vài năm trước còn được áp cho các căn mặt phố trung tâm.

Chị Nguyễn Nguyệt Anh – một người đang tìm mua nhà cho người thân – bức xúc chia sẻ: “Tôi tìm nhà trong ngõ mà giá cứ như nhà mặt phố. Nhiều căn xuống cấp, ngõ sâu mà hét 100 triệu/mét. Thực sự không hiểu nổi!". Những người có nhu cầu mua nhà để ở như chị Anh đang ngày càng khó tiếp cận với loại hình bất động sản vốn từng được xem là “vừa túi tiền” này.

Bong bóng giá và hệ quả của tâm lý đám đông

Theo phân tích của ông Lê Văn Long – một chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm hơn 15 năm trong ngành – hiện tượng tăng giá phi lý phần lớn là do tâm lý đầu cơ lướt sóng, được “tiếp lửa” bởi một bộ phận môi giới bất chấp đạo đức nghề nghiệp. "Có lúc giá nhà trong ngõ bị đẩy lên gấp đôi, gấp ba trong thời gian ngắn mà không dựa vào bất kỳ yếu tố giá trị thực nào như hạ tầng, quy hoạch hay pháp lý", ông Long cho biết.

Hậu quả của những “cú bơm giá” là một thị trường méo mó, nơi mà những người mua thật thì không thể mua, còn giới đầu tư thì chôn vốn vào những căn nhà khó thanh khoản.

Tín hiệu hạ nhiệt: Thị trường bắt đầu sàng lọc

Từ cuối năm 2023, thị trường nhà trong ngõ ở Hà Nội đã có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt. Nhiều khu vực ghi nhận mức giảm giá từ 5% đến 15%, đặc biệt với những căn nằm quá sâu, hạ tầng kém hoặc chưa có sổ đỏ. Những lời rao “giá tốt, nhà đẹp” cũng dần trở nên thận trọng hơn, thay vì hét giá vô tội vạ như trước.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, giá trị thực vẫn còn cao hơn khả năng chi trả của phần lớn người dân có nhu cầu ở thật. Thị trường hiện chỉ có giao dịch với các căn có pháp lý rõ ràng, vị trí thoáng, gần hạ tầng, và giá bán sát giá trị sử dụng thực tế.

Cần giải pháp dài hạn: Quản lý chặt giá trị bất động sản theo quy hoạch và pháp lý

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cảnh báo rằng nếu không có cơ chế giám sát và định hướng phát triển bất động sản phù hợp, hiện tượng tăng giá “ảo” sẽ còn tái diễn theo chu kỳ. “Khi nhà ở thông thường bị đẩy giá lên cao hơn giá trị sử dụng thực, quyền sở hữu nhà ở của người thu nhập trung bình sẽ ngày càng xa vời”, ông Đính nhấn mạnh.

Giải pháp đưa ra bao gồm: kiểm soát tốt thông tin quy hoạch, công khai pháp lý dự án, kiểm tra các hoạt động rao bán và môi giới thiếu minh bạch, đồng thời phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ để giãn áp lực giá khu vực trung tâm ra vùng ven.

Nhà trong ngõ: Từ “kênh trú ẩn” đến rủi ro tiềm ẩn

Nhà trong ngõ từng là lựa chọn an toàn cho nhiều gia đình trẻ và người thu nhập trung bình, nhờ mức giá thấp hơn so với nhà mặt phố và chung cư. Nhưng khi mặt bằng giá bị thổi lên quá xa giá trị thực, loại hình này lại trở thành rào cản sở hữu nhà ở, thậm chí là cái “bẫy đầu tư” với nhiều người thiếu kinh nghiệm.

Thực tế đã chứng minh: những người mua với kỳ vọng “bán chênh nhanh” trong các giai đoạn sốt nóng đều đang mắc kẹt khi thị trường quay đầu. Không ít căn nhà bị bỏ trống cả năm vì giá rao quá cao, không phù hợp với nhu cầu ở thật.

Người mua cần tỉnh táo trong giai đoạn chuyển giao

Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc, người mua nhà – đặc biệt là người mua để ở – cần thận trọng hơn bao giờ hết. Việc kiểm tra kỹ các yếu tố như pháp lý, quy hoạch, lộ giới, ngõ ra vào, tình trạng xây dựng và tiềm năng thanh khoản là điều tối quan trọng trước khi “xuống tiền”.

Giá nhà nếu chỉ chạy theo kỳ vọng đầu cơ, mà không dựa vào nhu cầu thật và giá trị sử dụng, sớm muộn cũng phải điều chỉnh. Và khi “giấc mơ an cư” bị gắn với những khoản vay lớn, người mua rất dễ rơi vào trạng thái rủi ro tài chính.

Nhà trong ngõ ở Hà Nội hiện không còn là “miếng mồi ngon” cho mọi nhà đầu tư. Thị trường đã bắt đầu điều chỉnh để trở về giá trị thật, nhưng nếu không có chính sách kiểm soát hiệu quả, những “bong bóng giá” vẫn có thể quay lại. Trong lúc đó, người mua cần tỉnh táo và thực tế hơn bao giờ hết để tránh biến mong muốn sở hữu nhà ở thành một khoản đầu tư đầy tiếc nuối.