Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Của Người Đã Ly Hôn

Thứ năm - 19/06/2025 03:33

Trong lĩnh vực mua bán nhà đất, các vấn đề pháp lý thường rất phức tạp, đặc biệt khi liên quan đến tình trạng hôn nhân, hợp đồng không đầy đủ hoặc tài sản chưa có giấy tờ pháp lý hoàn chỉnh. Luật Minh Khuê xin cung cấp tư vấn cụ thể và chi tiết về các thủ tục liên quan đến hợp đồng mua bán đất, bồi thường khi không bàn giao sổ hồng, mua bán đất viết tay, và quyền bán đất của doanh nghiệp khi chưa có sổ đỏ.

Các trường hợp mua bán đất đai đối với những người Đã Ly Hôn
dieu kien xin cap giay chung nhan su dung dat lan dau

Mua đất của cặp vợ chồng đã ly hôn thủ tục thế nào?

- Trường hợp 1: Hai vợ chồng đó ly thân nhưng chưa ly hôn (quan hệ hôn nhân vẫn còn tồn tại)

Trong trường hợp này, mặc dù hai vợ chồng không còn sống chung, nhưng về mặt pháp lý, quan hệ hôn nhân của họ vẫn còn hiệu lực. Theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, quyền sử dụng đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chỉ đứng tên một người chồng, vẫn được coi là tài sản chung của hai vợ chồng.

Theo Điều 34 và Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, việc định đoạt tài sản chung, đặc biệt là bất động sản (quyền sử dụng đất), phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng.

Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung
- 1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
- 1. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.
Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
- 1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
- 1. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: a) Bất động sản; b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Do đó, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn có hiệu lực pháp lý, cả hai vợ chồng đều phải đồng ý và ký kết hợp đồng hoặc văn bản ủy quyền. Mặc dù người chồng đã lập hợp đồng ủy nhiệm toàn quyền quyết định phần đất thuộc quyền sử dụng của mình, nhưng nếu đây là tài sản chung của hai vợ chồng, hợp đồng ủy quyền đó chỉ có giá trị đối với phần tài sản riêng của người chồng (nếu có) hoặc quyền của người chồng trong tài sản chung. Để chuyển nhượng toàn bộ lô đất, bạn cần có văn bản ủy quyền tương tự từ phía người vợ hoặc có sự đồng ý của người vợ đối với việc chuyển nhượng này.

Khi người vợ muốn lập hợp đồng ủy quyền, người vợ cần chuẩn bị các giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu và các giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (Giấy đăng ký kết hôn) để công chứng viên xác định chính xác tài sản là chung.

Về vấn đề bạn là người được ủy quyền để sang tên đất cho chính mình: Theo Khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự năm 2015, người đại diện không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Do đó, bạn không thể tự mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người ủy quyền sang tên cho chính bạn. Bạn chỉ có thể thay mặt người ủy quyền để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng cho một bên thứ ba không phải là bạn.

Trường hợp 2: Hai vợ chồng đó đã ly hôn

Nếu hai vợ chồng đã ly hôn thông qua phán quyết của Tòa án, thì quyền sở hữu và định đoạt tài sản của họ sẽ được phân chia theo bản án, quyết định ly hôn của Tòa.

Theo Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2024:
"...d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;"

Như vậy, khi đã có bản án hoặc quyết định ly hôn của Tòa án có hiệu lực pháp luật:

Nếu mảnh đất đó được chia cho mỗi người một phần cụ thể: Mỗi người sẽ có quyền và nghĩa vụ đối với phần đất được chia cho mình. Người chồng (hoặc người vợ) muốn bán phần đất của mình cho bạn thì cần thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ riêng cho phần đất đó dựa trên bản án hoặc quyết định của Tòa án. Sau khi có GCNQSDĐ đứng tên mình, họ có toàn quyền chuyển nhượng cho bạn.
Nếu mảnh đất đó được giao toàn bộ cho một người (vợ hoặc chồng): Người được giao đất cần làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin trên GCNQSDĐ, thể hiện quyền sở hữu riêng của mình theo bản án/quyết định của Tòa án. Sau khi hoàn tất thủ tục này và GCNQSDĐ đã được cập nhật, người đó có toàn quyền chuyển nhượng lô đất cho bạn mà không cần sự đồng ý hay giấy tờ ủy quyền từ người còn lại.

Trong trường hợp người vợ nói người chồng đã đơn phương ly hôn và có quyết định ly hôn nhưng bản thân người vợ không có bản án/quyết định đó, bạn có thể yêu cầu họ cung cấp số hồ sơ vụ án hoặc tên Tòa án đã giải quyết để bạn hoặc luật sư của bạn có thể liên hệ và trích lục bản án/quyết định đó. Điều này rất quan trọng để xác định chính xác tình trạng pháp lý của tài sản trước khi tiến hành giao dịch.

Với vai trò là đơn vị tư vấn pháp lý uy tín, Luật Nguyễn tự hào là điểm tựa vững chắc cho khách hàng trong các vấn đề pháp luật phức tạp. Chúng tôi chuyên sâu trong việc hỗ trợ giải quyết các trường hợp ly hôn, từ tư vấn thủ tục, đại diện tại tòa án, đến giải quyết các tranh chấp tài sản sau ly hôn một cách công bằng và hiệu quả nhất. Ngoài ra, Luật Nguyễn còn cung cấp đa dạng các dịch vụ pháp lý khác, bao gồm tư vấn và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, thừa kế, hợp đồng, doanh nghiệp và nhiều lĩnh vực dân sự khác. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chuyên môn cao và tận tâm, Luật Nguyễn cam kết mang đến những giải pháp pháp lý tối ưu, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của quý khách hàng một cách toàn diện. Hãy để Luật Nguyễn đồng hành cùng bạn trên hành trình tìm kiếm công lý và sự bình yên.

Liên hệ tư vấn: